Adjudicação Compulsória: O Que É, Requisitos e Como Entrar [2026]

“A propriedade é o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha.” — Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil

Introdução: quando o vendedor some ou se recusa a assinar a escritura

Imagine a seguinte situação: você pagou todas as parcelas do imóvel, quitou o preço integralmente, mora no local há anos — mas o vendedor simplesmente se recusa a comparecer ao cartório para assinar a escritura definitiva. Ou pior: o vendedor faleceu, desapareceu, mudou de estado, ou simplesmente não é mais encontrado.

Sem a escritura pública registrada na matrícula do imóvel, o comprador permanece em uma espécie de limbo jurídico: tem a posse, pagou o preço, mas não é formalmente proprietário perante o registro de imóveis.

Essa situação é muito mais comum do que parece no Brasil. Milhares de compromissos de compra e venda são firmados por instrumento particular, muitas vezes sem assessoria jurídica adequada, e anos depois o comprador descobre que não consegue vender, financiar ou inventariar o imóvel porque a titularidade formal ainda está no nome do vendedor.

É exatamente para resolver esse problema que existe a adjudicação compulsória — um instrumento jurídico poderoso que permite ao comprador obter judicialmente (ou, desde 2022, extrajudicialmente) a transferência forçada da propriedade do imóvel, dispensando a colaboração do vendedor inadimplente.

Neste artigo, explicamos tudo o que você precisa saber sobre a adjudicação compulsória em 2026: conceito, base legal, requisitos, procedimento judicial e extrajudicial, documentos necessários, custos, prazos e situações especiais.

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Tabela de referência rápida: judicial vs. extrajudicial

Antes de aprofundar cada ponto, veja uma comparação resumida entre as duas modalidades de adjudicação compulsória disponíveis atualmente:

Critério	Judicial	Extrajudicial
Base legal	Art. 1.418 do CC + CPC	Art. 216-B da Lei 6.015/73 (incluído pela Lei 14.382/2022)
Onde tramita	Vara Cível / Vara de Registros Públicos	Cartório de Registro de Imóveis
Necessidade de advogado	Sim (obrigatório)	Sim (obrigatório)
Prazo médio	1 a 4 anos	3 a 12 meses
Custo estimado	Custas judiciais + honorários advocatícios	Emolumentos cartorários + honorários advocatícios
Exige notificação prévia	Recomendável (não obrigatório)	Obrigatória (art. 216-B, §1º)
Vendedor contesta	Processo segue normalmente	Caso é remetido ao Judiciário
Vendedor falecido	Possível (cita-se espólio/herdeiros)	Possível (notifica-se espólio/herdeiros)
Contrato verbal	Mais difícil, mas possível com provas robustas	Não aceito (exige instrumento escrito)
Registro do contrato	Dispensado (Súmula 239/STJ)	Dispensado

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O que é adjudicação compulsória: conceito e natureza jurídica

A adjudicação compulsória é o instrumento jurídico pelo qual o promitente comprador de um imóvel obtém, por via judicial ou extrajudicial, a transferência forçada da propriedade para o seu nome, quando o promitente vendedor se recusa ou está impossibilitado de outorgar a escritura definitiva.

Em termos simples: é o mecanismo que substitui a vontade do vendedor pela decisão do juiz (ou do oficial de registro), determinando que a propriedade seja formalmente transferida ao comprador que já cumpriu todas as suas obrigações contratuais.

Natureza jurídica

A ação de adjudicação compulsória tem natureza constitutiva: a sentença judicial (ou o procedimento extrajudicial concluído) produz os mesmos efeitos da escritura definitiva que o vendedor deveria ter outorgado voluntariamente.

Isso significa que a sentença de adjudicação compulsória serve como título hábil para registro na matrícula do imóvel, substituindo integralmente a escritura pública que não foi lavrada.

O direito do promitente comprador à adjudicação compulsória é classificado pela doutrina como um direito real de aquisição, previsto expressamente no art. 1.225, VII, do Código Civil, que elenca entre os direitos reais “o direito do promitente comprador do imóvel”.

Esse direito real confere ao comprador uma posição jurídica privilegiada: ele não é mero credor de uma obrigação de fazer (outorga de escritura), mas titular de um direito que recai sobre a própria coisa e que pode ser exercido contra qualquer pessoa — inclusive contra terceiros que venham a adquirir o imóvel do vendedor inadimplente.

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Base legal da adjudicação compulsória

A adjudicação compulsória tem fundamento em diversas normas que foram sendo construídas ao longo de quase um século de legislação brasileira. Conheça as principais:

Decreto-Lei 58/1937

O Decreto-Lei 58, de 10 de dezembro de 1937, foi o primeiro diploma legal brasileiro a disciplinar o loteamento e a venda de terrenos a prestações. Seu art. 16 já previa a possibilidade de o compromissário comprador, após quitação do preço, exigir a outorga da escritura definitiva ou recorrer ao Judiciário para obter a adjudicação do lote.

Foi a norma pioneira que reconheceu a necessidade de proteger o comprador de imóvel a prazo contra a recusa do vendedor em formalizar a transferência.

Lei 6.766/1979 — Lei do Parcelamento do Solo Urbano

A Lei 6.766/79 substituiu e ampliou o Decreto-Lei 58/1937 no tocante ao parcelamento do solo urbano. Seu art. 25 estabelece que:

“São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.”

Essa norma reforçou o caráter irretratável do compromisso de compra e venda de imóvel loteado, tornando a adjudicação compulsória um direito inerente ao comprador que quitou o preço.

Código Civil de 2002 — arts. 1.417 e 1.418

O Código Civil de 2002 consagrou expressamente o direito real do promitente comprador e a adjudicação compulsória:

Art. 1.417: “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”

Art. 1.418: “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

Embora a redação literal do art. 1.417 mencione o registro do compromisso como requisito para aquisição do direito real, a jurisprudência do STJ (Súmula 239) flexibilizou essa exigência, conforme veremos adiante.

Lei 14.382/2022 — art. 216-B da Lei 6.015/73

A grande inovação recente veio com a Lei 14.382/2022 (Lei do Registro Eletrônico de Imóveis), que inseriu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73), criando a adjudicação compulsória extrajudicial.

Essa norma permite que o procedimento seja realizado diretamente no cartório de registro de imóveis, sem necessidade de ajuizar ação judicial, desde que preenchidos determinados requisitos.

O art. 216-B representou uma verdadeira revolução na desjudicialização do direito imobiliário brasileiro, seguindo a tendência iniciada com a usucapião extrajudicial (art. 216-A) e o inventário/divórcio extrajudiciais.

Provimento 150/2023 do CNJ

O Conselho Nacional de Justiça regulamentou a adjudicação compulsória extrajudicial por meio do Provimento 150/2023, que detalhou o procedimento a ser seguido pelos cartórios de registro de imóveis em todo o Brasil, padronizando as exigências documentais, prazos e formas de notificação.

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Diferença entre adjudicação compulsória judicial e extrajudicial

Compreender a diferença entre as duas vias é fundamental para escolher a estratégia mais adequada ao seu caso.

Adjudicação compulsória judicial

É a via tradicional, existente desde o Decreto-Lei 58/1937. O comprador ajuíza uma ação de adjudicação compulsória perante a Vara Cível da comarca onde se situa o imóvel (competência absoluta — art. 47 do CPC).

O procedimento segue o rito comum do Código de Processo Civil: petição inicial, citação do réu (vendedor), contestação, instrução probatória (se necessária), sentença e, por fim, registro da sentença na matrícula do imóvel.

Vantagens da via judicial:

• Permite produção ampla de provas (testemunhas, perícias, documentos)
• Aceita contratos verbais, desde que haja provas suficientes
• Pode resolver questões complexas (vendedor falecido sem inventário aberto, disputas sobre quitação parcial, vícios no contrato)
• Possibilidade de tutela antecipada em casos urgentes
• Permite cumulação de pedidos (p. ex., indenização por perdas e danos)

Desvantagens da via judicial:

• Prazo mais longo (média de 1 a 4 anos, podendo ser maior dependendo da comarca)
• Custas judiciais proporcionais ao valor do imóvel
• Necessidade de acompanhamento processual constante
• Risco de recursos que prolongam o processo

Adjudicação compulsória extrajudicial

Introduzida pela Lei 14.382/2022, é o procedimento realizado perante o cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel. O requerimento é apresentado pelo comprador (assistido por advogado) diretamente ao oficial de registro.

O vendedor é notificado para, em 15 dias, manifestar sua anuência ou impugnação. Se não impugnar, o oficial de registro procede à adjudicação e registra a transferência. Se impugnar, o caso é remetido ao Poder Judiciário.

Vantagens da via extrajudicial:

• Muito mais rápido (3 a 12 meses em média)
• Procedimento simplificado e desburocratizado
• Emolumentos cartorários geralmente inferiores às custas judiciais
• Não sobrecarrega o Judiciário
• Ideal para casos sem conflito real (vendedor apenas inerte ou não localizado)

Desvantagens da via extrajudicial:

• Exige contrato escrito (instrumento público ou particular)
• Qualquer impugnação do vendedor remete ao Judiciário
• Menor flexibilidade probatória
• Nem todos os cartórios já possuem estrutura plenamente adequada para o procedimento
• Não permite cumulação de pedidos

Qual via escolher?

A escolha entre a via judicial e a extrajudicial depende das circunstâncias concretas de cada caso:

• Caso simples (contrato escrito, preço quitado com comprovantes, vendedor inerte): a via extrajudicial é geralmente a melhor opção, pela celeridade e menor custo.
• Caso complexo (vendedor falecido sem inventário, contrato verbal, quitação contestada, necessidade de indenização): a via judicial é mais adequada.
• Vendedor que provavelmente vai contestar: pode-se tentar a via extrajudicial primeiro (a notificação já serve como prova de tentativa de solução amigável) e, havendo impugnação, partir para o Judiciário.

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Requisitos da adjudicação compulsória

Para que a adjudicação compulsória seja deferida — seja pela via judicial, seja pela extrajudicial —, é necessário o preenchimento de determinados requisitos. Vejamos cada um deles:

1. Existência de promessa de compra e venda (ou instrumento equivalente)

O primeiro requisito é a existência de um negócio jurídico prévio entre as partes, pelo qual o vendedor se comprometeu a transferir a propriedade do imóvel ao comprador. Esse negócio pode assumir diversas formas:

• Compromisso de compra e venda (a forma mais comum)
• Promessa de compra e venda
• Cessão de direitos aquisitivos
• Contrato de compra e venda com pagamento parcelado (em que a escritura ficou condicionada à quitação)
• Contrato particular (mesmo sem reconhecimento de firma)

Na via extrajudicial, o contrato deve ser necessariamente escrito (instrumento público ou particular). Na via judicial, admite-se excepcionalmente a comprovação do negócio por outros meios de prova, inclusive testemunhas, embora essa via seja significativamente mais difícil.

2. Quitação integral do preço

O comprador deve demonstrar que pagou integralmente o preço ajustado. A quitação é requisito essencial porque a adjudicação compulsória pressupõe que o comprador cumpriu toda a sua parte no contrato.

A prova da quitação pode ser feita por:

• Recibo de quitação assinado pelo vendedor
• Comprovantes de depósito ou transferência bancária
• Comprovantes de pagamento de boletos
• Termo de quitação emitido pela construtora ou loteadora
• Prova testemunhal (subsidiariamente, na via judicial)

Atenção: nos casos de pagamento em dinheiro (espécie), sem recibos detalhados, a comprovação da quitação pode ser mais difícil. Por isso, é essencial guardar todos os comprovantes de pagamento ao longo de toda a relação contratual.

Se o preço ainda não foi integralmente quitado, a adjudicação compulsória não será possível. O comprador deverá primeiro concluir os pagamentos ou, se o vendedor estiver se recusando a receber, utilizar a ação de consignação em pagamento (art. 539 do CPC) para depositar judicialmente os valores restantes.

3. Recusa ou impossibilidade de outorga da escritura

O terceiro requisito é a demonstração de que o vendedor se recusou ou está impossibilitado de outorgar a escritura definitiva. A recusa pode ser:

• Expressa: o vendedor declara que não vai assinar a escritura
• Tácita: o vendedor é notificado e não responde, ou simplesmente não comparece ao cartório
• Impossibilidade fática: o vendedor faleceu, está desaparecido, é incapaz, ou não pode ser localizado

Na prática, a notificação extrajudicial (via cartório de títulos e documentos ou via cartório de registro de imóveis) é a forma mais segura de comprovar a recusa. A notificação deve convocar o vendedor a comparecer ao cartório para outorgar a escritura, concedendo prazo razoável (geralmente 15 a 30 dias).

Se o vendedor não atender à notificação, configura-se a recusa tácita, o que é suficiente para fundamentar o pedido de adjudicação compulsória.

4. Irretratabilidade do compromisso (evolução jurisprudencial)

Historicamente, exigia-se que o compromisso de compra e venda fosse irretratável (ou seja, que não contivesse cláusula de arrependimento) para que o comprador pudesse pleitear a adjudicação compulsória.

No entanto, a jurisprudência evoluiu significativamente nesse ponto. O STJ consolidou o entendimento de que:

• A quitação integral do preço torna o compromisso irretratável, ainda que contenha cláusula de arrependimento, pois esta perde eficácia após o cumprimento integral da obrigação pelo comprador.
• A cláusula de arrependimento somente pode ser exercida antes da quitação do preço. Após a quitação, o vendedor não pode mais se arrepender.
• O direito à adjudicação compulsória decorre da boa-fé objetiva e da função social do contrato, princípios consagrados nos arts. 421 e 422 do Código Civil.

Essa evolução jurisprudencial é extremamente favorável ao comprador, pois impede que o vendedor se valha de cláusula contratual para frustrar a legítima expectativa de quem já pagou todo o preço do imóvel.

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Súmula 239 do STJ: o registro do contrato é dispensável

Um dos pontos mais importantes — e que gera mais dúvidas — sobre a adjudicação compulsória é a questão do registro do compromisso de compra e venda.

A leitura literal do art. 1.417 do Código Civil sugere que o registro do compromisso no cartório de imóveis seria requisito para a aquisição do direito real e, consequentemente, para o exercício da adjudicação compulsória.

No entanto, o Superior Tribunal de Justiça pacificou a questão com a edição da Súmula 239:

Súmula 239/STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.”

Essa súmula é de enorme relevância prática, porque a grande maioria dos compromissos de compra e venda no Brasil é celebrada por instrumento particular, sem qualquer registro na matrícula do imóvel. Se o registro fosse obrigatório, milhões de compradores ficariam desprotegidos.

O fundamento da Súmula 239 é que o direito à adjudicação compulsória decorre do princípio da boa-fé objetiva e da vedação ao enriquecimento sem causa: se o comprador pagou o preço e o vendedor recebeu, não pode este último recusar a formalização da transferência apenas porque o contrato não foi registrado.

Consequência prática

Na prática, isso significa que mesmo o comprador que possui apenas um contrato particular de gaveta — muitas vezes sem reconhecimento de firma — pode pleitear a adjudicação compulsória, desde que comprove a quitação do preço e a recusa/impossibilidade de outorga da escritura.

Essa posição do STJ se aplica tanto à adjudicação compulsória judicial quanto à extrajudicial, conforme reiterado pelo Provimento 150/2023 do CNJ.

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Documentos necessários para adjudicação compulsória

A reunião da documentação adequada é etapa fundamental para o sucesso do pedido. Veja os documentos geralmente exigidos:

Documentos essenciais

Documento	Finalidade
Contrato de compromisso de compra e venda (original ou cópia autenticada)	Comprovar a existência do negócio jurídico
Comprovantes de pagamento (recibos, transferências bancárias, boletos quitados)	Demonstrar a quitação integral do preço
Notificação extrajudicial com AR ou certidão do cartório de títulos e documentos	Comprovar a recusa/inércia do vendedor
Matrícula atualizada do imóvel (emitida há no máximo 30 dias)	Identificar o imóvel e verificar a situação registral
Certidão de ônus reais	Verificar se há gravames ou restrições
Documentos pessoais do requerente (RG, CPF, certidão de casamento se aplicável)	Qualificar o comprador
Documentos pessoais do vendedor (quando disponíveis)	Qualificar o réu/notificado
Procuração para advogado	Representação processual

Documentos complementares (conforme o caso)

• IPTU dos últimos 5 anos (para comprovar posse e pagamento de encargos)
• Contas de água, luz, gás (mesma finalidade)
• Declarações de vizinhos ou síndico (em caso de condomínio)
• Certidão de óbito do vendedor (se falecido)
• Certidão de distribuição de inventário (se o vendedor faleceu)
• Planta e memorial descritivo (se necessário para individualização do imóvel)
• Certidões negativas de distribuidores cíveis e fiscais
• ART ou RRT do responsável técnico (se necessário levantamento topográfico)

Dica importante

Organize os documentos cronologicamente e em cópias digitalizadas de boa qualidade. Na via extrajudicial, toda a documentação será analisada pelo oficial de registro, que poderá exigir complementações. Quanto mais completa a documentação inicial, menor a chance de notas devolutivas e atrasos.

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Procedimento judicial da adjudicação compulsória

O procedimento judicial segue o rito comum do CPC. Veja as principais etapas:

1. Petição inicial

O advogado do comprador elabora a petição inicial, que deve conter:

• Qualificação das partes (comprador e vendedor)
• Narração dos fatos (celebração do contrato, quitação do preço, recusa do vendedor)
• Fundamentos jurídicos (arts. 1.417 e 1.418 do CC, Súmula 239/STJ)
• Pedido de adjudicação (que a sentença produza os efeitos da escritura definitiva)
• Valor da causa (valor do imóvel conforme o contrato ou avaliação)
• Documentos comprobatórios (todos os listados acima)

A competência para a ação é da Vara Cível da comarca onde se situa o imóvel (art. 47 do CPC — competência absoluta em razão da situação da coisa).

2. Citação do vendedor

O vendedor (réu) é citado para apresentar contestação em 15 dias úteis. Se o vendedor não for encontrado, pode-se requerer a citação por edital (art. 256 do CPC).

Em caso de vendedor falecido, a citação é dirigida ao espólio (representado pelo inventariante) ou, se não houver inventário aberto, aos herdeiros conhecidos.

3. Contestação e instrução

Se o vendedor contestar, o processo segue para a fase de instrução, com produção de provas. Na prática, as contestações mais comuns alegam:

• Falta de quitação do preço
• Nulidade do contrato
• Existência de cláusula de arrependimento
• Vício de consentimento

Se o vendedor não contestar (revelia), o juiz pode julgar antecipadamente o mérito.

4. Sentença

A sentença de procedência é constitutiva: ela produz os mesmos efeitos da escritura pública de compra e venda não outorgada pelo vendedor.

O dispositivo da sentença geralmente determina:

“Julgo procedente o pedido para adjudicar ao autor o imóvel descrito na matrícula nº [X] do Cartório de Registro de Imóveis de [comarca], produzindo esta sentença os efeitos da escritura definitiva de compra e venda, servindo como título hábil para registro.”

5. Registro da sentença

Após o trânsito em julgado (ou com a certidão de que não houve recurso), o comprador leva a carta de sentença ao cartório de registro de imóveis para efetuar o registro da transferência na matrícula do imóvel.

A partir do registro, o comprador passa a ser formalmente o proprietário do imóvel, com todos os direitos inerentes à propriedade.

Possibilidade de tutela antecipada

Em casos de urgência — por exemplo, quando o comprador precisa da escritura para obter financiamento bancário ou quando há risco de o vendedor alienar o imóvel a terceiro —, é possível requerer tutela antecipada (art. 300 do CPC) para que o juiz determine a expedição de mandado de averbação preventiva na matrícula, impedindo a transferência do imóvel a terceiros enquanto o processo tramita.

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Procedimento extrajudicial — Lei 14.382/2022 (art. 216-B)

A adjudicação compulsória extrajudicial é um dos grandes avanços da desjudicialização do direito imobiliário brasileiro. Veja como funciona o procedimento:

Quem pode requerer

Pode requerer a adjudicação compulsória extrajudicial o promitente comprador (ou seu cessionário) que tenha quitado integralmente o preço e cujo vendedor se recuse ou esteja impossibilitado de outorgar a escritura definitiva.

O requerente deve estar assistido por advogado, cuja participação é obrigatória (art. 216-B, §1º, da Lei 6.015/73 c/c Provimento 150/2023 do CNJ).

Onde requerer

O requerimento é apresentado ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está matriculado.

Passo a passo do procedimento

1. Requerimento inicial: O advogado do comprador apresenta requerimento ao oficial de registro, acompanhado de toda a documentação necessária (contrato, comprovantes de pagamento, notificação, matrícula, documentos pessoais).

2. Análise pelo oficial: O registrador analisa a documentação. Se estiver incompleta, emite nota devolutiva indicando as pendências. O requerente tem prazo para complementar.

3. Notificação do vendedor: Estando a documentação completa, o oficial de registro notifica o vendedor (e seu cônjuge, se houver) para que, no prazo de 15 dias, manifeste sua anuência ou apresente impugnação.

A notificação pode ser feita:

• Pessoalmente, pelo oficial de registro ou preposto
• Por carta com aviso de recebimento (AR)
• Por meio eletrônico, conforme regulamentação local
• Por edital, se o vendedor não for localizado (após esgotadas as tentativas de notificação pessoal)

4. Silêncio do vendedor: Se o vendedor não se manifestar no prazo de 15 dias, presume-se a anuência tácita. O oficial de registro prossegue com o procedimento.

5. Anuência expressa do vendedor: Se o vendedor concordar, o procedimento segue normalmente, e a adjudicação é efetivada.

6. Impugnação do vendedor: Se o vendedor apresentar impugnação fundamentada, o oficial de registro encerra o procedimento extrajudicial e remete os autos ao Poder Judiciário, conforme previsto no art. 216-B, §2º.

7. Qualificação registral: Não havendo impugnação, o oficial realiza a qualificação registral, verificando se todos os requisitos legais estão preenchidos. Pode solicitar documentos complementares.

8. Registro: Deferido o pedido, o oficial de registro efetua o registro da adjudicação na matrícula do imóvel, transferindo formalmente a propriedade para o nome do comprador.

Notificação de terceiros interessados

Além do vendedor, o oficial de registro deve notificar também:

• A Fazenda Pública (municipal, estadual e federal), para fins tributários (ITBI, ITCMD)
• Eventuais titulares de direitos reais registrados na matrícula
• O cônjuge do vendedor, se casado em regime que exija outorga conjugal

Custos do procedimento extrajudicial

Os emolumentos cartorários variam de estado para estado, sendo fixados pelas respectivas leis estaduais de custas. Em geral, os custos incluem:

• Emolumentos de requerimento e processamento
• Custos de notificação
• Emolumentos de registro da adjudicação
• ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), se ainda não recolhido

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Custos envolvidos na adjudicação compulsória

Os custos da adjudicação compulsória variam significativamente conforme a via escolhida (judicial ou extrajudicial), o estado da federação e o valor do imóvel.

Custos na via judicial

• Custas judiciais iniciais: geralmente calculadas sobre o valor da causa (valor do imóvel). Variam de estado para estado, mas costumam ficar entre 1% e 2% do valor do imóvel.
• Honorários advocatícios: variam conforme o profissional e a complexidade do caso. A tabela de honorários da OAB/MG sugere entre 10% e 20% do valor do proveito econômico para ações imobiliárias, sendo comum a negociação de valores fixos.
• Custas de diligências: citação, intimações, certidões.
• Custas finais: taxa judiciária para expedição de mandado de registro.
• Emolumentos de registro: pagos ao cartório de registro de imóveis para efetuar o registro da sentença.
• ITBI: imposto municipal sobre transmissão de bens imóveis (alíquota geralmente entre 2% e 3% do valor venal).

Custos na via extrajudicial

• Emolumentos cartorários: variam conforme a tabela de cada estado. Em Minas Gerais, por exemplo, os emolumentos são calculados com base no valor do imóvel.
• Honorários advocatícios: a participação de advogado é obrigatória, com honorários negociados entre as partes.
• Custos de notificação: via correio (AR) ou por oficial de registro.
• ITBI: o mesmo imposto municipal é devido, independentemente da via.

Comparação geral de custos

Em regra, a via extrajudicial tende a ser menos onerosa do que a judicial, especialmente para imóveis de menor valor, onde as custas judiciais proporcionais podem ser significativas. No entanto, a diferença de custo deve ser analisada caso a caso, considerando as tabelas de emolumentos de cada estado.

Gratuidade de justiça

Na via judicial, o comprador que não dispõe de recursos para arcar com as custas processuais pode requerer o benefício da gratuidade de justiça (art. 98 do CPC), mediante simples declaração de hipossuficiência.

Na via extrajudicial, a gratuidade é mais restrita, embora o Provimento 150/2023 do CNJ tenha previsto a possibilidade de isenção ou redução de emolumentos para beneficiários da justiça gratuita.

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Prazo médio da adjudicação compulsória

Via judicial

O prazo da adjudicação compulsória judicial varia enormemente conforme:

• A comarca onde o processo tramita (varas com acervo grande tendem a ser mais lentas)
• A complexidade do caso (vendedor não encontrado, necessidade de perícia, etc.)
• A existência de recursos (apelação, embargos, recurso especial)

Em média, considerando o cenário atual do Judiciário brasileiro:

• Casos simples (vendedor revel, sem contestação): 1 a 2 anos
• Casos com contestação: 2 a 3 anos
• Casos complexos (com recursos): 3 a 5 anos ou mais

Via extrajudicial

A via extrajudicial é significativamente mais rápida:

• Casos simples (documentação completa, vendedor notificado e silente): 3 a 6 meses
• Casos com complementação documental: 6 a 12 meses
• Casos com notificação por edital: 6 a 12 meses

Se o vendedor impugnar, o caso é remetido ao Judiciário, voltando aos prazos da via judicial.

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Situações especiais

A adjudicação compulsória pode envolver circunstâncias que fogem do cenário padrão. Vejamos as mais comuns:

Vendedor falecido

Quando o promitente vendedor faleceu antes de outorgar a escritura, a adjudicação compulsória pode ser direcionada contra:

• O espólio, representado pelo inventariante (se houver inventário aberto)
• Os herdeiros do falecido (se não houver inventário ou se já houver partilha)

Na via judicial, a citação é feita na pessoa do inventariante ou dos herdeiros. Na via extrajudicial, a notificação segue a mesma lógica.

É importante verificar se o inventário do vendedor já foi aberto e em que fase se encontra. Se não houver inventário, o comprador pode necessitar requerer a abertura de inventário do vendedor ou utilizar a via judicial de adjudicação compulsória com citação dos herdeiros.

Vendedor não localizado

Quando o vendedor não é encontrado para citação ou notificação, as alternativas são:

• Via judicial: citação por edital (art. 256 do CPC), após esgotadas as tentativas de citação pessoal e por correio. Se o vendedor não comparecer, será nomeado curador especial para representá-lo.
• Via extrajudicial: notificação por edital, conforme previsto no Provimento 150/2023 do CNJ, após esgotadas as tentativas de notificação pessoal.

Compromisso verbal (sem contrato escrito)

A adjudicação compulsória com base em compromisso verbal é possível apenas pela via judicial, e exige provas robustas da existência do negócio e da quitação do preço:

• Testemunhas presenciais
• Comprovantes de depósito ou transferência para o vendedor
• Recibos de pagamento (mesmo que informais)
• Prova de exercício de posse prolongada
• Pagamento de IPTU e contas no nome do comprador

A via extrajudicial não aceita contrato verbal, exigindo instrumento escrito (público ou particular).

Imóvel com ônus ou restrições

Se a matrícula do imóvel contém ônus reais (hipoteca, penhora, arresto), a adjudicação compulsória não é automaticamente impedida, mas a situação exige análise cuidadosa:

• Hipoteca do vendedor: se o comprador quitou o preço, a hipoteca constituída pelo vendedor após o compromisso de compra e venda não é oponível ao comprador de boa-fé, conforme jurisprudência do STJ.
• Penhora em execução contra o vendedor: exige análise caso a caso. O comprador pode invocar embargos de terceiro para proteger sua posse e direito.
• Indisponibilidade de bens: pode atrasar ou impedir o procedimento, exigindo providências judiciais.

Imóvel financiado (alienação fiduciária)

Quando o imóvel foi adquirido pelo vendedor por meio de financiamento com alienação fiduciária, e o comprador adquiriu os direitos do vendedor (muitas vezes de forma irregular), a adjudicação compulsória pode esbarrar em dificuldades adicionais.

Nesses casos, é essencial verificar:

• Se o financiamento foi integralmente quitado pelo vendedor
• Se houve autorização do credor fiduciário para a venda
• Se a alienação fiduciária já foi baixada na matrícula

Imóvel em condomínio ou loteamento irregular

Imóveis situados em loteamentos irregulares ou condomínios de fato apresentam desafios adicionais, pois muitas vezes não possuem matrícula individualizada no registro de imóveis.

Nesses casos, pode ser necessário:

• Regularização do loteamento junto à prefeitura e ao cartório (programa de regularização fundiária — Reurb, nos termos da Lei 13.465/2017)
• Abertura de matrícula individualizada antes da adjudicação compulsória
• Combinação de procedimentos (Reurb + adjudicação compulsória)

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Adjudicação compulsória vs. usucapião: qual a diferença?

É comum a confusão entre adjudicação compulsória e usucapião, já que ambos os institutos podem resultar na aquisição da propriedade pelo possuidor. No entanto, são mecanismos distintos:

Critério	Adjudicação Compulsória	Usucapião
Fundamento	Contrato de compra e venda	Posse prolongada no tempo
Requisito principal	Quitação do preço + recusa de escritura	Posse mansa, pacífica e contínua por prazo legal
Relação com vendedor	Decorre de relação contratual	Independe de relação contratual
Prazo de posse exigido	Não há prazo mínimo de posse	5 a 15 anos, conforme a modalidade
Forma de aquisição	Derivada (transferência do vendedor ao comprador)	Originária (aquisição nova, livre de ônus)
ITBI	Devido (transmissão onerosa)	Não devido (aquisição originária)

Na prática, quando o comprador tem contrato e comprovantes de pagamento, a adjudicação compulsória é geralmente a via mais adequada e rápida. A usucapião pode ser alternativa quando não há contrato escrito ou quando o comprador deseja obter o imóvel livre de ônus anteriores (já que a usucapião é forma de aquisição originária).

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Dúvidas frequentes sobre adjudicação compulsória

Posso fazer adjudicação compulsória de imóvel rural?

Sim. A adjudicação compulsória se aplica tanto a imóveis urbanos quanto rurais. Para imóveis rurais, pode haver exigências adicionais, como a apresentação do CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) e a CAR (Cadastro Ambiental Rural).

Preciso pagar ITBI na adjudicação compulsória?

Sim. Como a adjudicação compulsória é forma de aquisição derivada (transferência de propriedade entre vivos a título oneroso), o ITBI é devido. A base de cálculo é o valor venal do imóvel, conforme legislação municipal.

O vendedor pode ser condenado a pagar indenização?

Sim, na via judicial. O comprador pode cumular o pedido de adjudicação compulsória com pedido de indenização por perdas e danos decorrentes da recusa injustificada do vendedor em outorgar a escritura (p. ex., despesas com aluguel que o comprador pagou enquanto aguardava a formalização, custos com advogado, etc.).

Adjudicação compulsória prescreve?

A questão é debatida na doutrina e jurisprudência. O STJ tem entendido que o prazo prescricional aplicável é de 10 anos (art. 205 do Código Civil), contados da recusa do vendedor em outorgar a escritura.

No entanto, há forte corrente doutrinária que sustenta a imprescritibilidade do direito à adjudicação compulsória, especialmente quando o comprador mantém a posse do imóvel, sob o argumento de que a pretensão de natureza real não se sujeita a prazo prescricional.

Contrato de “cessão de direitos” serve para adjudicação compulsória?

Sim. O cessionário (pessoa que adquiriu os direitos do comprador original) pode pleitear a adjudicação compulsória, desde que comprove a cadeia de cessões e a quitação do preço ao longo de toda a cadeia.

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A importância de um advogado especializado

A adjudicação compulsória, embora seja um direito do comprador, envolve questões técnicas complexas que exigem conhecimento especializado em direito imobiliário e registral.

Um advogado experiente pode:

• Analisar a viabilidade do pedido antes de iniciar o procedimento
• Escolher a via mais adequada (judicial ou extrajudicial) para o caso concreto
• Reunir e organizar a documentação de forma completa e adequada
• Elaborar o requerimento ou petição com os fundamentos jurídicos corretos
• Acompanhar o procedimento até a efetiva transferência da propriedade
• Resolver situações especiais (vendedor falecido, não localizado, imóvel com ônus)
• Evitar erros que podem resultar em indeferimento e perda de tempo e dinheiro

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Conclusão

A adjudicação compulsória é o instrumento jurídico que garante ao comprador de boa-fé a efetiva transferência da propriedade do imóvel que adquiriu e pagou, mesmo diante da recusa ou impossibilidade do vendedor em outorgar a escritura definitiva.

Com a introdução da via extrajudicial pela Lei 14.382/2022, o procedimento tornou-se mais ágil, acessível e desburocratizado, permitindo que muitos casos sejam resolvidos diretamente em cartório, sem necessidade de acionar o Judiciário.

Se você está enfrentando dificuldade para obter a escritura do seu imóvel — seja porque o vendedor se recusa a comparecer, desapareceu, faleceu ou simplesmente não colabora —, saiba que a lei está do seu lado. O importante é agir com orientação jurídica adequada e reunir a documentação necessária o quanto antes.

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Fale com um advogado especializado

Se você pagou por um imóvel e o vendedor não quer assinar a escritura, não fique esperando. Quanto antes você agir, mais rápido resolverá a situação e garantirá a propriedade que já é sua por direito.

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