Ação de Despejo por Falta de Pagamento: Prazo e Defesa [2026]

“A propriedade urbana cumpre sua função social quando atende às exigências fundamentais de ordenação da cidade. A locação, como instrumento de acesso à moradia, deve equilibrar os interesses do proprietário e do locatário.” — Art. 182, §2º, Constituição Federal, interpretado por Hely Lopes Meirelles

A inadimplência do aluguel é a causa mais frequente de ações de despejo no Brasil. Para o locador, significa prejuízo financeiro acumulado mês a mês; para o inquilino, significa o risco de perder a moradia e enfrentar um processo judicial. A Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), que rege as locações urbanas no Brasil, disciplina o procedimento com regras que buscam equilibrar esses dois interesses, prevendo tanto a proteção do direito de propriedade do locador quanto garantias processuais ao locatário.

Na prática, contudo, muitos locadores demoram a agir por desconhecimento do procedimento ou por acreditar que a situação se resolverá espontaneamente. E muitos inquilinos, por sua vez, desconhecem as ferramentas legais de defesa disponíveis, entre elas a purgação da mora, que permite a quitação dos débitos e a manutenção da locação. Esse descompasso de informação transforma o que poderia ser resolvido em semanas em disputas que se arrastam por meses.

Este artigo apresenta o procedimento completo da ação de despejo por falta de pagamento em 2026: desde a notificação prévia até a desocupação do imóvel, passando pela liminar, pela defesa do inquilino, pelos prazos processuais e pelos custos envolvidos. Se você é locador e precisa retomar seu imóvel, ou inquilino enfrentando uma ação de despejo, aqui está o que precisa saber.

Tabela de referência rápida — Despejo por falta de pagamento

Aspecto	Resumo
Base legal	Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 9º, 59 e 62
Fundamento	Falta de pagamento do aluguel e/ou encargos da locação
Notificação prévia	Não obrigatória (mas recomendável)
Liminar	Possível (art. 59, §1º, IX), com caução de 3 aluguéis
Prazo da liminar	15 dias para desocupação
Purgação da mora	No prazo da contestação (15 dias), 1x a cada 24 meses
Prazo após sentença	30 dias para desocupação voluntária
Cumulação com cobrança	Permitida (art. 62, I)
Competência	Foro do imóvel (art. 58, II)
Recurso	Apelação, sem efeito suspensivo (art. 58, V)

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A Lei do Inquilinato e os tipos de despejo

A Lei 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, é o diploma legal que rege as locações de imóveis urbanos no Brasil. Ela substituiu a legislação anterior (Lei 6.649/1979) e trouxe um marco regulatório mais equilibrado, que permanece vigente, com alterações pontuais introduzidas pela Lei 12.112/2009.

O art. 9º da Lei do Inquilinato prevê que a locação pode ser desfeita por:

1. Mútuo acordo entre locador e locatário
2. Infração legal ou contratual por parte do locatário
3. Falta de pagamento do aluguel e demais encargos
4. Reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que tornem impossível o uso do imóvel

O despejo é a ação judicial cabível para que o locador retome o imóvel nas hipóteses dos incisos II a IV. Na prática, existem diversas modalidades de despejo, cada uma com requisitos e procedimentos específicos.

Tabela comparativa dos tipos de despejo

Tipo de despejo	Fundamento	Notificação prévia	Liminar	Purgação da mora
Falta de pagamento	Art. 9º, III	Não obrigatória	Sim (caução 3x aluguel)	Sim (1x a cada 24 meses)
Infração contratual	Art. 9º, II	Recomendável	Sim (caução 3x aluguel)	Não
Denúncia vazia (contrato escrito > 30 meses, findo o prazo)	Art. 46	Notificação 30 dias	Sim (caução 3x aluguel)	Não
Denúncia cheia (contrato indeterminado)	Art. 47, I a V	Notificação 30 dias	Depende do caso	Não
Uso próprio	Art. 47, III	Notificação 30 dias	Depende do caso	Não
Reparações urgentes	Art. 9º, IV	Notificação com prazo	Não	Não
Falta de garantia (fiador exonerado)	Art. 40, §1º	Notificação 30 dias	Sim (caução 3x aluguel)	Não

A ação de despejo por falta de pagamento é, de longe, a mais frequente e a que conta com procedimento mais detalhado na legislação. É sobre ela que este artigo se concentra.

Procedimento da ação de despejo por falta de pagamento

Fase pré-processual: notificação e tentativa de composição

A Lei do Inquilinato não exige notificação prévia para o ajuizamento da ação de despejo por falta de pagamento. Diferentemente de outras modalidades de despejo (como a denúncia vazia, que exige notificação de 30 dias), o locador pode ingressar com a ação tão logo o primeiro aluguel deixe de ser pago na data do vencimento.

Na prática, contudo, a notificação extrajudicial prévia é recomendável por três razões:

1. Demonstra boa-fé do locador: tribunais valorizam a tentativa de composição amigável
2. Pode resolver sem processo: muitos inquilinos pagam ao receber notificação formal
3. Constitui prova: documenta a inadimplência e a ciência do inquilino

A notificação pode ser feita por:

• Carta com aviso de recebimento (AR), forma mais comum e econômica
• Cartório de Títulos e Documentos, que oferece maior segurança probatória
• E-mail com confirmação de leitura, aceito pela jurisprudência, mas com menor força probatória
• Aplicativo de mensagens, aceito por alguns tribunais, desde que haja comprovação de recebimento

É fundamental que a notificação identifique com precisão os meses em atraso, o valor atualizado da dívida e o prazo para regularização. A ausência de notificação não impede a ação, mas a existência dela fortalece a posição do locador.

Petição inicial: requisitos e documentos

A ação de despejo por falta de pagamento é proposta perante o Juízo Cível do foro da situação do imóvel (art. 58, II, Lei 8.245/91). A petição inicial deve conter:

Documentos obrigatórios:

• Contrato de locação (escrito ou prova da locação verbal)
• Comprovante de propriedade ou titularidade da locação (matrícula do imóvel, contrato de administração)
• Demonstrativo de débito atualizado (discriminando mês a mês: aluguel, condomínio, IPTU e demais encargos, com multa e juros)
• Notificação prévia, se houver
• Procuração com poderes especiais

Pedidos da inicial:

1. Despejo do réu, com fixação de prazo para desocupação
2. Liminar para desocupação em 15 dias (art. 59, §1º, IX), se desejado, com oferecimento de caução
3. Pagamento dos aluguéis e encargos em atraso (cumulação com cobrança, conforme art. 62, I)
4. Pagamento dos aluguéis vincendos até a efetiva desocupação
5. Multa contratual por rescisão antecipada, se prevista
6. Honorários advocatícios e custas processuais

A possibilidade de cumulação da ação de despejo com a cobrança dos aluguéis (art. 62, I, Lei 8.245/91) é uma vantagem processual significativa: o locador resolve em um único processo tanto a retomada do imóvel quanto a cobrança dos valores devidos. Para entender melhor os mecanismos de cobrança judicial, confira nosso artigo sobre ação de cobrança.

Liminar de despejo (art. 59, §1º)

A liminar de despejo é uma das ferramentas mais eficazes à disposição do locador. Introduzida pela Lei 12.112/2009, permite que o juiz determine a desocupação do imóvel em 15 dias, antes mesmo da citação do réu.

Requisitos para concessão da liminar:

1. A ação deve ser fundada em falta de pagamento (ou em outra das hipóteses do art. 59, §1º)
2. O locador deve prestar caução no valor equivalente a 3 meses de aluguel vigente (art. 59, §1º)
3. A caução pode ser em dinheiro, fiança bancária, seguro de fiança locatícia ou títulos de capitalização

Natureza da caução:

A caução tem por finalidade garantir eventuais perdas e danos ao locatário caso a ação seja julgada improcedente. Se o locador vencer a ação, a caução é devolvida. Se perder, a caução será utilizada para indenizar o locatário pelos prejuízos da desocupação antecipada.

Decisão sobre a liminar:

O juiz pode:

• Deferir a liminar, determinando a desocupação em 15 dias
• Indeferir, se entender que não estão presentes os requisitos ou que a medida pode causar dano desproporcional ao locatário
• Condicionar o deferimento à complementação da caução ou à comprovação de requisitos adicionais

Recurso contra a liminar:

Da decisão que defere ou indefere a liminar cabe agravo de instrumento (art. 1.015, I, CPC). O prazo é de 15 dias.

Citação e prazo de contestação

Após o deferimento ou indeferimento da liminar, o réu (locatário) é citado para contestar a ação no prazo de 15 dias (art. 62, II, Lei 8.245/91). A citação pode ser feita por:

• Oficial de justiça (citação pessoal)
• Correio (carta com AR)
• Edital (quando o réu não for encontrado)

O prazo de 15 dias para contestação é contado a partir da juntada do mandado cumprido (citação por oficial), do AR assinado (citação por correio) ou da publicação do edital.

Purgação da mora: a defesa mais eficaz do inquilino

A purgação da mora é o mecanismo mais importante de defesa do inquilino na ação de despejo por falta de pagamento. Prevista no art. 62, II, da Lei 8.245/91, permite que o locatário deposite judicialmente o valor integral da dívida e mantenha a locação.

Como funciona:

1. O inquilino, no prazo da contestação (15 dias após a citação), deposita em juízo o valor total dos aluguéis e encargos em atraso
2. O depósito deve incluir: aluguéis vencidos, condomínio, IPTU e demais encargos contratuais, multa moratória, juros legais e correção monetária
3. Devem ser incluídos os aluguéis vencidos após o ajuizamento da ação, até a data do depósito
4. Se o depósito for integral e tempestivo, o juiz declara purgada a mora e a ação é extinta sem resolução do mérito

Limitação temporal:

A purgação da mora só pode ser exercida uma vez a cada 24 meses (art. 62, parágrafo único, Lei 8.245/91). Se o inquilino já purgou a mora nos últimos dois anos, não poderá utilizar esse mecanismo novamente. Essa limitação foi introduzida pela Lei 12.112/2009 para coibir a conduta de inquilinos que sistematicamente atrasavam o pagamento e purgavam a mora repetidamente.

Depósito insuficiente:

Se o depósito for inferior ao valor total da dívida, o juiz intimará o locatário para complementar no prazo de 10 dias (art. 62, III). Se não complementar, a mora não será considerada purgada e a ação prosseguirá.

Efeito da purgação:

Purgada a mora, a locação é mantida como se o inadimplemento não tivesse ocorrido. O contrato permanece vigente, com todos os seus termos originais. O locador recebe os valores depositados, acrescidos de multa e juros.

Defesa do inquilino: contestação e exceções

Além da purgação da mora, o inquilino pode apresentar defesas de mérito na contestação. As mais comuns são:

Quitação dos débitos

Se o inquilino já pagou os aluguéis cobrados e tem comprovantes (recibos, transferências bancárias, depósitos), pode demonstrar a quitação e requerer a extinção da ação. É fundamental manter todos os comprovantes de pagamento organizados.

Vícios no imóvel

O art. 22 da Lei do Inquilinato impõe ao locador a obrigação de entregar e manter o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina. Se o imóvel apresenta vícios graves que comprometem sua habitabilidade (infiltrações severas, problemas estruturais, falta de fornecimento de água ou energia por falha na instalação), o inquilino pode invocar a exceção de contrato não cumprido.

Essa defesa, contudo, raramente prospera como justificativa para o não pagamento integral do aluguel. A jurisprudência majoritária entende que o inquilino deve continuar pagando o aluguel e buscar reparação em ação autônoma (ou pleitear abatimento proporcional), e não simplesmente cessar os pagamentos.

Excesso na cobrança

O inquilino pode impugnar o valor cobrado se houver erro no cálculo da multa, dos juros, da correção monetária ou na inclusão de encargos que não são de sua responsabilidade contratual. A impugnação parcial não impede o despejo, mas pode reduzir o valor do depósito necessário para a purgação.

Incompetência e vícios processuais

Defesas processuais (incompetência do juízo, ilegitimidade de parte, ausência de documentos essenciais) são possíveis, mas raramente alteram o resultado final. Se acolhidas, em regra resultam na correção do vício e no prosseguimento da ação, não na sua extinção definitiva.

Prazos para desocupação: quadro completo

Os prazos para desocupação variam conforme a fase processual e o tipo de decisão:

Situação	Prazo para desocupação	Base legal
Liminar deferida	15 dias	Art. 59, §1º
Sentença de procedência	30 dias	Art. 63
Sentença em ação com caução (liminar já cumprida)	Imediata (já desocupado)	N/A
Acordo judicial	Conforme pactuado	N/A
Recurso sem efeito suspensivo	Execução provisória possível	Art. 58, V
Despejo compulsório (oficial de justiça)	Data fixada pelo juiz	Art. 65

Desocupação voluntária

Após a decisão (liminar ou sentença), o inquilino pode desocupar voluntariamente o imóvel dentro do prazo fixado. A desocupação voluntária é sempre preferível, pois evita:

• Custas com oficial de justiça e arrombamento
• Constrangimento público
• Responsabilização por danos ao imóvel durante a desocupação forçada

Desocupação compulsória

Se o inquilino não desocupar voluntariamente, o locador requererá a imissão na posse (art. 65 da Lei do Inquilinato). O juiz expedirá mandado de despejo, cumprido por oficial de justiça, que poderá requisitar força policial se necessário.

O oficial de justiça:

1. Comparece ao imóvel na data designada
2. Intima o inquilino a desocupar imediatamente
3. Se houver resistência, solicita apoio policial
4. Arrola os bens encontrados no imóvel
5. Entrega a posse ao locador ou a quem ele designar

Os bens do inquilino são guardados por 30 dias em depósito (indicado pelo juiz). Se não forem retirados nesse prazo, podem ser considerados abandonados.

Custos da ação de despejo

Os custos envolvidos na ação de despejo devem ser considerados tanto pelo locador (que os antecipa) quanto pelo inquilino (que pode ser condenado a reembolsá-los).

Para o locador

Item	Valor aproximado (2026)
Custas judiciais (taxa judiciária)	1% a 2% do valor da causa
Caução para liminar	3x aluguel mensal
Honorários advocatícios (contratados)	R$ 3.000 a R$ 10.000
Oficial de justiça (despejo compulsório)	R$ 200 a R$ 500
Chaveiro (se necessário arrombamento)	R$ 100 a R$ 300

O valor da causa na ação de despejo por falta de pagamento corresponde a 12 meses de aluguel vigente, acrescido do débito em aberto. As custas judiciais são calculadas com base nesse valor.

Para o inquilino (se condenado)

O inquilino condenado deverá pagar:

• Aluguéis e encargos em atraso (com multa, juros e correção)
• Aluguéis vencidos durante o processo (até a desocupação)
• Multa contratual por rescisão antecipada (se prevista)
• Custas processuais
• Honorários advocatícios sucumbenciais (fixados pelo juiz, geralmente entre 10% e 20% do valor da condenação)

Situações especiais e perguntas frequentes

Despejo durante a pandemia ou calamidade pública

A Lei 14.010/2020, editada durante a pandemia de COVID-19, suspendeu liminares de despejo por determinado período. Embora essa legislação emergencial não esteja mais vigente em 2026, ela criou precedente jurisprudencial relevante: em situações de calamidade pública declarada, os tribunais podem adotar postura mais restritiva na concessão de liminares de despejo, especialmente quando o imóvel é residencial e abriga família em situação de vulnerabilidade.

Despejo e fiador

O fiador responde solidariamente pelos débitos do locatário, mas a ação de despejo é dirigida exclusivamente contra o inquilino (que ocupa o imóvel). A cobrança contra o fiador pode ser feita na mesma ação (se cumulada com cobrança) ou em ação autônoma.

O fiador pode exonerar-se da fiança na forma do art. 835 do Código Civil, notificando o locador. Após a exoneração, o fiador responde apenas pelos débitos vencidos até 120 dias após a notificação. A exoneração do fiador, se não substituída a garantia, autoriza o locador a exigir novo fiador ou notificar o inquilino para apresentar garantia substituta, sob pena de despejo (art. 40, §1º).

Despejo de imóvel comercial

As regras de despejo por falta de pagamento aplicam-se igualmente a locações residenciais e comerciais. Contudo, o inquilino comercial pode invocar o direito à ação renovatória (art. 51 da Lei do Inquilinato) se preencher os requisitos legais. A ação renovatória não impede o despejo por falta de pagamento (a inadimplência é causa de extinção da locação independentemente do direito à renovação), mas pode ser relevante na negociação de acordo.

Aluguel parcialmente pago

Se o inquilino paga parte do aluguel e deixa de pagar o restante, o locador pode ajuizar ação de despejo pelo valor parcial em aberto. O pagamento parcial não impede a ação, mas pode ser considerado pelo juiz na análise da boa-fé do locatário.

Despejo e impenhorabilidade do bem de família

A Lei 8.009/1990 (Lei do Bem de Família) protege o imóvel residencial do devedor contra penhora. Contudo, essa proteção não se aplica ao fiador de contrato de locação (art. 3º, VII, Lei 8.009/90 e Súmula Vinculante 549 do STF). Assim, o imóvel próprio do fiador pode ser penhorado para pagamento de dívida de aluguel do afiançado.

Essa exceção é uma das mais controversas do Direito brasileiro e tema recorrente no STF e STJ. Há vozes doutrinárias e decisões isoladas que questionam a constitucionalidade dessa norma, mas até 2026 a posição predominante mantém a possibilidade de penhora.

Locação sem contrato escrito

A ausência de contrato escrito não impede a ação de despejo. A locação verbal é válida e pode ser comprovada por qualquer meio de prova (recibos de pagamento, comprovantes de transferência, testemunhas, correspondências). Na ausência de contrato escrito, a locação é considerada por prazo indeterminado, o que facilita a denúncia pelo locador.

O contrato de locação e a prevenção de conflitos

A melhor forma de evitar problemas com despejo é um contrato de locação bem elaborado. O contrato deve prever com clareza:

• Valor do aluguel e forma de reajuste (índice e periodicidade)
• Encargos de responsabilidade do locatário (condomínio, IPTU, taxa de lixo, seguro incêndio)
• Garantia locatícia (fiador, caução, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento)
• Multa por inadimplência (percentual e forma de incidência)
• Multa por rescisão antecipada (proporcional ao tempo restante)
• Vistoria de entrada e de saída (com laudo fotográfico detalhado)
• Prazo do contrato (contratos escritos com prazo igual ou superior a 30 meses conferem ao locador o direito de denúncia vazia após o término)

Para entender melhor os cuidados na formalização de negócios imobiliários, vale consultar nosso artigo sobre contrato de compra e venda de imóvel, que aborda questões documentais e cláusulas essenciais.

A segurança jurídica do locador também depende do registro do imóvel estar regularizado, pois a comprovação de propriedade é documento essencial na ação de despejo.

Alternativas ao despejo judicial

Nem toda inadimplência precisa terminar no Judiciário. Antes de ajuizar a ação, o locador pode considerar:

Acordo extrajudicial

Negociar diretamente com o inquilino para parcelamento da dívida e desocupação voluntária. O acordo deve ser formalizado por escrito, com prazo definido para pagamento e para entrega das chaves. Pode ser homologado judicialmente para ter força de título executivo.

Mediação

A mediação por profissional capacitado pode facilitar o diálogo e produzir soluções criativas (parcelamento, troca de garantia, redução temporária do aluguel). A Lei 13.140/2015 incentiva a mediação como método de resolução de conflitos e muitas comarcas dispõem de centros judiciários de solução de conflitos (CEJUSCs).

Notificação extrajudicial com prazo

Uma notificação formal, elaborada por advogado, com prazo de 15 ou 30 dias para regularização, demonstra seriedade e frequentemente resolve a situação. O custo é mínimo comparado ao do processo judicial.

Protesto do título

O locador pode protestar o boleto de aluguel inadimplido em cartório de protesto. O protesto gera restrição no CPF do inquilino (negativação), o que pode motivar o pagamento. É uma medida de cobrança, não de retomada do imóvel.

Fluxograma do despejo por falta de pagamento

Para facilitar a visualização, o procedimento pode ser resumido nas seguintes etapas:

1. Inadimplência → Inquilino deixa de pagar aluguel e/ou encargos

2. Notificação extrajudicial (recomendável, não obrigatória) → Prazo para regularização

3. Não regularizou → Locador ajuíza ação de despejo cumulada com cobrança

4. Liminar (se requerida com caução de 3x aluguel) → Deferida: 15 dias para desocupar / Indeferida: ação segue rito normal

5. Citação do inquilino → Prazo de 15 dias para contestar e/ou purgar a mora

6a. Inquilino purga a mora → Mora purgada: ação extinta, locação mantida

6b. Inquilino contesta sem purgar → Instrução processual → Sentença

7. Sentença de procedência → 30 dias para desocupar voluntariamente

8. Não desocupou → Mandado de despejo com oficial de justiça (e força policial, se necessário)

9. Imissão na posse → Locador retoma o imóvel

Jurisprudência relevante

A jurisprudência dos tribunais brasileiros consolidou entendimentos importantes sobre o despejo por falta de pagamento:

Purgação da mora e integralidade do depósito: o STJ tem reiteradamente decidido que a purgação da mora exige o depósito integral de todos os valores devidos, incluindo os vencidos após o ajuizamento. Depósito parcial não elide o despejo (AgInt no REsp 1.834.516/SP).

Liminar e garantia de moradia: os tribunais estaduais têm admitido a recusa de liminar quando o despejo de imóvel residencial puder colocar em risco a integridade de menores, idosos ou pessoas com deficiência. Essa exceção, contudo, não é absoluta e depende da análise do caso concreto.

Cumulação com cobrança e honorários: o STJ consolidou o entendimento de que os honorários advocatícios devem ser fixados considerando ambos os pedidos (despejo e cobrança), e não apenas um deles (REsp 1.408.849/SP).

Notificação por WhatsApp: decisões recentes de tribunais estaduais (TJSP, TJMG, TJRJ) têm admitido a notificação extrajudicial por aplicativos de mensagem, desde que haja comprovação inequívoca de recebimento (duplo tique azul, por exemplo). A matéria ainda não foi pacificada pelo STJ.

Implicações tributárias da inadimplência locatícia

Aspecto frequentemente negligenciado: a inadimplência locatícia pode gerar consequências tributárias para o locador. Enquanto o inquilino não paga, o locador continua obrigado a declarar os rendimentos de aluguel no Imposto de Renda? A Receita Federal entende que o regime de tributação dos aluguéis é o de caixa: o locador declara e recolhe imposto apenas sobre os valores efetivamente recebidos.

Contudo, quando os aluguéis atrasados são recebidos em parcela única (por exemplo, após acordo judicial ou purgação da mora), o valor total é tributado no mês do recebimento, o que pode elevar a alíquota do carnê-leão. Um planejamento tributário adequado pode minimizar esse impacto. Para situações envolvendo questões fiscais mais complexas, especialmente para locadores com múltiplos imóveis, a orientação de um advogado tributarista é recomendável.

Entender as regras do contrato imobiliário é fundamental tanto para a segurança do locador quanto para a proteção do inquilino. Os cuidados que se aplicam à locação são similares aos de qualquer operação imobiliária, como os que abordamos no artigo sobre usucapião, onde a posse e a regularização documental são igualmente centrais.

O que fazer agora

A ação de despejo por falta de pagamento é um procedimento com regras claras, prazos definidos e mecanismos de proteção para ambas as partes. Para o locador, a chave está em agir com rapidez: quanto mais tempo a inadimplência se acumula, maior o prejuízo e mais difícil a recuperação dos valores. Para o inquilino, o conhecimento dos direitos de defesa, especialmente a purgação da mora, pode ser a diferença entre perder a moradia e manter a locação.

Em ambos os casos, a orientação jurídica especializada é determinante. Um advogado experiente pode, para o locador, redigir a notificação adequada, preparar a petição inicial com todos os requisitos para a liminar e acompanhar a execução do despejo. Para o inquilino, pode identificar as melhores estratégias de defesa, verificar se os valores cobrados estão corretos e orientar sobre a viabilidade da purgação da mora.

O escritório SMARGIASSI Advogado, com atuação em todo o Brasil a partir do Sul de Minas Gerais, oferece assessoria completa em locações e contencioso imobiliário. A experiência em Direito Tributário é especialmente relevante nos casos que envolvem questões fiscais associadas à locação, como o planejamento do carnê-leão para locadores com múltiplos imóveis e a análise de encargos tributários do contrato.

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