Registro de Imóvel: Como Fazer, Documentos e Custos [2026]

“Quem não registra não é dono. No direito brasileiro, a propriedade imobiliária só se adquire com o registro do título translativo no Registro de Imóveis.” — Caio Mário da Silva Pereira, Instituições de Direito Civil

Uma família economiza durante anos para comprar a casa própria. Encontra o imóvel ideal, negocia o preço, assina o contrato particular de compra e venda, paga integralmente o valor e recebe as chaves. Muda-se, faz reformas, vive ali por anos. Em determinado momento, precisa vender o imóvel e descobre que a propriedade ainda está registrada em nome do antigo dono. Pior: o vendedor contraiu dívidas, e o imóvel foi penhorado por um credor. A família, que pagou o preço integral e mora no imóvel, pode perdê-lo.

Esse cenário, infelizmente, é mais comum do que deveria. Milhões de imóveis no Brasil estão em situação irregular, com propriedade exercida de fato por pessoas que não constam na matrícula do cartório. A causa quase sempre é a mesma: a falta de registro.

O Código Civil brasileiro é categórico: a propriedade de imóvel só se transfere mediante registro do título translativo no Registro de Imóveis (art. 1.245). Contrato particular, escritura pública, pagamento integral: nada disso, isoladamente, transfere a propriedade. Apenas o registro o faz.

Este guia aborda todo o procedimento de registro de imóvel no Brasil: os documentos necessários, os custos envolvidos, os prazos legais, as diferenças entre escritura, registro e matrícula, e os problemas mais comuns que podem atrasar ou impedir a regularização. O escritório SMARGIASSI Advogado, com atuação em todo o Brasil a partir do Sul de Minas Gerais, preparou este material para orientar proprietários, compradores e herdeiros sobre como proteger seu patrimônio imobiliário.

Tabela de referência rápida

Aspecto	Detalhe
Fundamento legal	Art. 1.245, Código Civil
Lei de Registros Públicos	Lei 6.015/1973
Prazo legal do registro	30 dias (art. 188, Lei 6.015/73)
ITBI	Imposto municipal (2% a 3% do valor venal)
Escritura pública	Obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos
Matrícula	Documento que individualiza o imóvel no cartório
Certidão de matrícula	Validade de 30 dias para negócios
Registro = propriedade	Sem registro, não há transferência de propriedade
Usucapião	Alternativa quando não há título para registrar

Por que registrar: o princípio da inscrição no direito brasileiro

O sistema registral brasileiro adota o princípio da inscrição: a propriedade imobiliária só se adquire, perante terceiros, com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente. Esse princípio está consagrado no art. 1.245 do Código Civil:

“Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.”

E o parágrafo primeiro complementa:

“Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.”

Isso significa que, juridicamente, o vendedor permanece como proprietário até que o comprador registre a escritura. As consequências são graves:

• Risco de penhora: credores do vendedor podem penhorar o imóvel, mesmo que este já tenha sido pago pelo comprador
• Risco de venda dupla: o vendedor pode vender o mesmo imóvel para outra pessoa, e quem registrar primeiro será o proprietário
• Impossibilidade de financiamento: bancos não aceitam imóvel sem matrícula atualizada como garantia
• Dificuldade na sucessão: herdeiros enfrentam obstáculos para inventariar imóvel não registrado em nome do falecido
• Impossibilidade de usufruir benefícios legais: isenções de IPTU, programas habitacionais e demais benefícios exigem regularidade registral

O registro não é mera formalidade burocrática. É o ato que constitui o direito real de propriedade. Tudo que vem antes dele (contrato, escritura, pagamento) cria apenas direitos obrigacionais (pessoais), não reais.

Escritura, registro e matrícula: as diferenças fundamentais

A confusão entre escritura, registro e matrícula é uma das mais frequentes no direito imobiliário. Cada um desses termos designa um documento distinto, com função específica no processo de transferência de propriedade.

Escritura pública

A escritura pública é o documento lavrado pelo tabelião (notário) no Cartório de Notas (Tabelionato de Notas). Ela formaliza a manifestação de vontade das partes — vendedor e comprador, doador e donatário, permutantes, entre outros. O documento atesta que o negócio jurídico foi celebrado de forma livre e consciente.

A escritura pública é obrigatória para a transferência de imóveis cujo valor supere 30 salários mínimos (art. 108, Código Civil). Abaixo desse limite, a lei admite instrumento particular (contrato simples).

Atenção: a escritura, sozinha, não transfere a propriedade. Ela é título hábil para o registro, mas até que o registro seja efetivado, o vendedor continua como proprietário na matrícula.

Registro

O registro é o ato praticado pelo oficial do Cartório de Registro de Imóveis (CRI) que efetiva a transferência de propriedade. É o registro que faz o comprador “virar dono” do imóvel perante a lei e perante terceiros.

O registro é lançado na matrícula do imóvel, com a identificação completa do novo proprietário, a descrição do título (escritura pública de compra e venda, formal de partilha, carta de arrematação, etc.) e a data do ato.

Matrícula

A matrícula é o documento que individualiza o imóvel no sistema registral. Cada imóvel tem uma matrícula única, identificada por um número, no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde se situa.

A matrícula funciona como a “certidão de nascimento” do imóvel. Nela constam:

• Descrição do imóvel (localização, área, confrontações)
• Histórico de proprietários (cadeia dominial)
• Ônus e gravames (hipotecas, penhoras, usufruto, servidões)
• Averbações (construções, demolições, alterações de estado civil)

Ao adquirir um imóvel, a primeira providência é solicitar a certidão de matrícula atualizada no CRI competente. Essa certidão revela a situação jurídica completa do bem: quem é o proprietário, se há ônus, se há algum impedimento à venda.

Resumo comparativo

Documento	Onde é feito	Função	Transfere propriedade?
Escritura pública	Cartório de Notas	Formaliza o negócio jurídico	Não
Registro	Cartório de Registro de Imóveis	Efetiva a transferência de propriedade	Sim
Matrícula	Cartório de Registro de Imóveis	Individualiza o imóvel e registra seu histórico	É onde o registro é lançado

Documentos necessários para o registro de imóvel

A documentação varia conforme o tipo de transação (compra e venda, herança, doação, usucapião), mas há um núcleo comum exigido em praticamente todos os casos.

Documentos do comprador

Documento	Observação
RG e CPF	Cópias autenticadas ou originais
Certidão de casamento ou nascimento	Atualizada (até 90 dias)
Pacto antenupcial	Se casado com regime diferente da comunhão parcial
Comprovante de endereço	Recente
Profissão	Informação obrigatória para a escritura

Documentos do vendedor

Documento	Observação
RG e CPF	Cópias autenticadas ou originais
Certidão de casamento ou nascimento	Atualizada
Certidão negativa de débitos trabalhistas	Emitida pelo TST (gratuita, online)
Certidões negativas de ações cíveis e federais	Justiça Estadual e Federal
Certidão negativa de protestos	Cartórios de protesto da comarca
Certidão de quitação fiscal (pessoa jurídica)	Se o vendedor for empresa

Documentos do imóvel

Documento	Observação
Certidão de matrícula atualizada	Emitida pelo CRI (validade de 30 dias)
Certidão de ônus reais	Confirma ausência de penhoras, hipotecas
Certidão negativa de IPTU	Emitida pela prefeitura
Guia de ITBI paga	Imposto municipal sobre transmissão
Habite-se (para imóveis novos)	Emitido pela prefeitura
Certidão de regularidade do condomínio	Se imóvel em condomínio
Certidão de valor venal	Emitida pela prefeitura (para cálculo de ITBI)

A lista pode parecer extensa, mas a maioria dos documentos é obtida online ou em poucos dias. O ponto mais demorado costuma ser a emissão de certidões do vendedor, especialmente se ele tiver alguma pendência nos cartórios de protesto ou no Judiciário.

Procedimento passo a passo: da compra ao registro

Passo 1: Negociação e contrato preliminar

O comprador e o vendedor negociam as condições da venda (preço, forma de pagamento, prazo de entrega das chaves). É comum que celebrem um contrato particular de promessa de compra e venda (ou “compromisso de compra e venda”), que vincula as partes ao negócio.

Nessa etapa, é fundamental observar os cuidados essenciais na elaboração do contrato de compra e venda de imóvel, como cláusulas de garantia, condições resolutivas e previsão de multa por descumprimento.

O contrato preliminar pode (e deve) ser registrado na matrícula do imóvel como averbação, o que dá publicidade ao negócio e protege o comprador contra venda dupla.

Passo 2: Análise documental (due diligence)

Antes de pagar o preço e assinar a escritura, o comprador deve realizar uma análise documental completa (due diligence imobiliária). Essa etapa é crucial para evitar surpresas:

Verificar na matrícula:

• Se o vendedor é de fato o proprietário registrado
• Se há ônus (hipoteca, penhora, usufruto, cláusula de inalienabilidade)
• Se há ação de usucapião em andamento (consulte nosso guia sobre usucapião)
• Se a descrição do imóvel corresponde à realidade física

Verificar sobre o vendedor:

• Certidões negativas de ações cíveis, trabalhistas e federais
• Certidões de protesto
• Se o vendedor é casado (o cônjuge precisa anuir na venda, exceto no regime de separação absoluta)
• Se o vendedor é empresa (verificar regularidade fiscal e societária)

Verificar sobre o imóvel:

• IPTU em dia (certidão negativa de débitos municipais)
• Condomínio em dia (certidão do síndico ou administradora)
• Habite-se (para imóveis novos ou com ampliação)
• Conformidade com a legislação urbanística

A análise documental é a etapa que mais evita problemas futuros. Um advogado imobiliário pode identificar riscos que passariam despercebidos ao leigo, como penhoras futuras decorrentes de ações trabalhistas contra o vendedor, indisponibilidade de bens determinada por juiz, ou irregularidades na cadeia dominial.

Passo 3: Pagamento do ITBI

O ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) é tributo municipal devido em toda transferência de propriedade imobiliária onerosa (compra e venda, dação em pagamento, permuta com torna). A alíquota varia por município, situando-se geralmente entre 2% e 3% do valor venal do imóvel.

O ITBI deve ser pago antes da lavratura da escritura pública. O tabelião exigirá a guia quitada como condição para lavrar o ato.

Base de cálculo: o valor venal do imóvel, que pode ser diferente do valor de compra. Muitos municípios utilizam o valor venal de referência (planta genérica de valores), que pode ser superior ou inferior ao preço negociado. Se o valor de referência for maior que o valor de venda, o contribuinte pode impugnar administrativamente.

Isenções comuns:

• Primeira aquisição de imóvel residencial (em alguns municípios, até determinado valor)
• Imóveis adquiridos por programas habitacionais (Minha Casa Minha Vida)
• Transmissões decorrentes de incorporação de capital social (art. 156, §2º, I, CF)

Atenção: a transmissão causa mortis (herança) e a doação não são tributadas pelo ITBI, mas pelo ITCMD (imposto estadual). São tributos diferentes, com alíquotas e regras próprias.

Passo 4: Lavratura da escritura pública

Com a documentação completa e o ITBI pago, as partes comparecem ao Cartório de Notas (qualquer tabelionato, não precisa ser o da localidade do imóvel) para a lavratura da escritura pública de compra e venda.

O tabelião:

1. Confere a documentação apresentada
2. Verifica a identidade e a capacidade das partes
3. Verifica se o imóvel está livre de ônus que impeçam a venda
4. Lê a escritura em voz alta para as partes
5. Colhe as assinaturas do vendedor, do comprador e das testemunhas (se houver)
6. Entrega o traslado (cópia autenticada) da escritura às partes

Custos da escritura: os emolumentos do tabelionato são tabelados por estado, proporcionais ao valor do imóvel. Para um imóvel de R$ 300.000, os emolumentos da escritura variam de R$ 2.000 a R$ 5.000, conforme o estado.

Escritura via procuração: é possível lavrar a escritura por procurador com poderes especiais (procuração pública com poderes expressos para vender/comprar o imóvel específico). Essa opção é útil quando uma das partes está em outra cidade ou impossibilitada de comparecer.

Passo 5: Registro no Cartório de Registro de Imóveis

Com o traslado da escritura em mãos, o comprador (ou seu advogado) apresenta o documento ao Cartório de Registro de Imóveis competente (o da circunscrição onde o imóvel está localizado).

O oficial do CRI:

1. Protocola o título (escritura) e emite o número de protocolo. A partir desse momento, o título tem prioridade sobre qualquer outro apresentado posteriormente para o mesmo imóvel (princípio da prioridade registral)
2. Examina o título e a documentação, verificando se estão em ordem
3. Registra o título na matrícula do imóvel, lançando o ato de transferência com todos os dados (partes, valor, data)
4. Devolve a escritura registrada ao apresentante, com o carimbo de registro e o número do ato

Prazo legal: o art. 188 da Lei 6.015/73 estabelece que o oficial tem 30 dias para examinar e registrar o título apresentado. Se encontrar irregularidades, emitirá nota devolutiva indicando as exigências a serem cumpridas.

Custos do registro: os emolumentos do CRI também são tabelados por estado, proporcionais ao valor do imóvel. Para um imóvel de R$ 300.000, os emolumentos de registro variam de R$ 1.500 a R$ 4.000, conforme o estado.

Passo 6: Atualização cadastral

Após o registro, é recomendável atualizar os cadastros:

• Prefeitura: alterar a titularidade do IPTU para o nome do novo proprietário
• Condomínio: comunicar a transferência ao síndico/administradora
• Concessionárias: transferir as contas de água, luz e gás

Essas providências não afetam a propriedade (que já foi transferida pelo registro), mas evitam problemas administrativos e cobranças em nome do antigo proprietário.

Custos detalhados: quanto custa registrar um imóvel

O custo total da transferência de propriedade é composto por três elementos principais, além de eventuais custos acessórios:

1. ITBI (Imposto municipal)

Faixa de valor do imóvel	Alíquota típica	Valor estimado
Até R$ 200.000	2% a 3%	R$ 4.000 a R$ 6.000
R$ 200.001 a R$ 500.000	2% a 3%	R$ 4.000 a R$ 15.000
R$ 500.001 a R$ 1.000.000	2% a 3%	R$ 10.000 a R$ 30.000
Acima de R$ 1.000.000	2% a 3%	R$ 20.000+

2. Emolumentos do Cartório de Notas (escritura)

Os valores são tabelados por cada estado e publicados anualmente pelo Tribunal de Justiça. Abaixo, estimativas para um imóvel de R$ 300.000:

Estado	Emolumentos estimados (escritura)
Minas Gerais	R$ 2.500 a R$ 3.500
São Paulo	R$ 3.000 a R$ 4.000
Rio de Janeiro	R$ 2.800 a R$ 3.800
Paraná	R$ 2.000 a R$ 3.000

3. Emolumentos do Cartório de Registro de Imóveis

Estado	Emolumentos estimados (registro)
Minas Gerais	R$ 1.800 a R$ 2.800
São Paulo	R$ 2.000 a R$ 3.500
Rio de Janeiro	R$ 1.500 a R$ 2.500
Paraná	R$ 1.200 a R$ 2.000

4. Custos acessórios

Item	Valor estimado
Certidão de matrícula atualizada	R$ 50 a R$ 80
Certidões negativas (vendedor)	R$ 100 a R$ 300 (total)
Reconhecimento de firmas	R$ 10 a R$ 20 por assinatura
Honorários advocatícios	Variável (acordo com o profissional)

Custo total estimado (imóvel de R$ 300.000)

Componente	Valor estimado
ITBI (2,5%)	R$ 7.500
Escritura pública	R$ 3.000
Registro	R$ 2.500
Certidões e acessórios	R$ 400
Total estimado	R$ 13.400

Esse valor representa aproximadamente 4% a 5% do valor do imóvel, percentual que deve ser previsto no planejamento financeiro da compra.

Registro conforme o tipo de aquisição

Compra e venda

É o caso mais comum. O título a ser registrado é a escritura pública de compra e venda lavrada no Cartório de Notas. O tributo incidente é o ITBI. O procedimento é o descrito acima (passos 1 a 6).

Herança (sucessão causa mortis)

Na transmissão por herança, o título a ser registrado é o formal de partilha expedido pelo juiz no processo de inventário (judicial) ou a escritura pública de inventário e partilha (extrajudicial, quando todos os herdeiros são maiores, capazes e concordam).

Para detalhes sobre o procedimento de inventário extrajudicial, incluindo documentos e custos, consulte nosso guia específico.

O tributo incidente na herança é o ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação), de competência estadual. A alíquota varia de 2% a 8%, conforme o estado e o valor do patrimônio.

Doação

Na doação de imóvel, o título é a escritura pública de doação lavrada no Cartório de Notas. O tributo incidente é o ITCMD (mesmo imposto da herança, mas na modalidade doação).

Atenção: a doação de imóvel exige aceitação do donatário e não pode comprometer a legítima dos herdeiros necessários (art. 549, CC). Doações que ultrapassem a metade disponível do patrimônio podem ser anuladas pelos herdeiros.

Usucapião

Quando não há título de aquisição (comprador que nunca registrou, possuidor de longa data sem contrato), o caminho para regularização é a usucapião. A sentença judicial de usucapião ou a ata notarial de usucapião extrajudicial serve como título para abertura de matrícula ou registro de propriedade.

Para conhecer os tipos de usucapião, requisitos e prazos, consulte nosso guia completo sobre usucapião de imóvel.

Adjudicação compulsória

Quando o vendedor se recusa a outorgar a escritura apesar de ter recebido o pagamento integral, o comprador pode ajuizar ação de adjudicação compulsória para obter judicialmente o título necessário ao registro. A sentença substitui a escritura pública e pode ser levada diretamente ao CRI.

Desde a Lei 14.382/2022, a adjudicação compulsória também pode ser feita pela via extrajudicial, diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, o que reduziu significativamente os custos e o tempo do procedimento.

Arrematação em leilão judicial

Imóveis adquiridos em leilão judicial são registrados com base na carta de arrematação expedida pelo juiz. Nesse caso, não é necessária escritura pública, pois a carta de arrematação é título suficiente para o registro. O ITBI pode incidir ou não, conforme entendimento do município (há controvérsia jurisprudencial).

Prazo para o registro: o que diz a lei e o que acontece na prática

Prazo legal

O art. 188 da Lei 6.015/73 estabelece:

“Protocolizado o título, o oficial o examinará e, se estiver em ordem, o registrará no prazo de 30 (trinta) dias, salvo motivo de força maior, declarado ao interessado.”

Se o título apresentar irregularidades, o oficial emitirá nota devolutiva no prazo de até 15 dias do protocolo (art. 198), indicando as exigências para que o registro seja efetivado.

Prazo real

Na prática, o prazo depende da complexidade do título e da demanda do cartório:

Situação	Prazo médio
Compra e venda simples (documentação completa)	15 a 30 dias
Compra e venda com exigências	30 a 90 dias
Formal de partilha (inventário)	20 a 45 dias
Usucapião (sentença judicial)	30 a 60 dias
Adjudicação compulsória	20 a 40 dias

O prazo pode ser significativamente estendido quando há exigências documentais que dependem de terceiros (por exemplo, certidão de órgão público com prazo de emissão longo, ou retificação de descrição do imóvel que exige concordância de confrontantes).

Problemas comuns no registro de imóvel

1. Imóvel sem matrícula (imóvel não matriculado)

Imóveis muito antigos podem não ter matrícula individualizada no CRI. Antes de 1973 (data da Lei de Registros Públicos), o sistema registral não exigia matrícula individualizada. Nesse caso, é necessário abrir a matrícula com base em documentos que comprovem a cadeia dominial (transcrições antigas, escrituras, formais de partilha).

2. Divergência na descrição do imóvel

Quando a descrição do imóvel na escritura não coincide com a descrição na matrícula (área diferente, confrontações distintas, número do lote divergente), o oficial exigirá retificação. A retificação pode ser administrativa (feita no próprio cartório, com anuência dos confrontantes) ou judicial (quando há litígio sobre a área).

3. Ônus ou gravames na matrícula

Hipotecas, penhoras, indisponibilidades judiciais, cláusulas de inalienabilidade: todos esses gravames impedem ou restringem o registro de transferência. Antes de comprar, verifique a certidão de matrícula e exija que o vendedor resolva eventuais pendências.

4. Vendedor falecido antes do registro

Se o vendedor falecer após assinar a escritura mas antes do registro, é necessário que os herdeiros compareçam ao cartório para ratificar a venda, ou que o comprador obtenha autorização judicial. A situação é complexa e pode exigir ação de adjudicação compulsória.

5. Imóvel financiado (alienação fiduciária)

Imóveis financiados são registrados com cláusula de alienação fiduciária em favor do banco. Isso significa que, até a quitação do financiamento, a propriedade resolúvel pertence ao credor fiduciário (banco). O comprador é titular da posse e do uso, mas só adquire a propriedade plena após a quitação e o cancelamento da alienação fiduciária na matrícula.

6. IPTU em atraso

Débitos de IPTU ficam vinculados ao imóvel (propter rem), não à pessoa do devedor. Isso significa que o comprador assume a dívida de IPTU existente, mesmo que não tenha sido ele quem deixou de pagar. Verifique a certidão negativa de débitos municipais antes de comprar.

7. Falta de habite-se

Imóveis construídos sem habite-se (alvará de conclusão de obra) não podem ter a construção averbada na matrícula. A regularização exige aprovação de projeto na prefeitura e obtenção do habite-se, processo que pode ser demorado e custoso, dependendo da situação da obra.

Registro de imóvel rural: particularidades

Imóveis rurais possuem regras adicionais para o registro:

• CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural): emitido pelo INCRA, obrigatório para transferência de propriedade rural
• ITR (Imposto Territorial Rural): certidão de quitação dos últimos 5 exercícios
• CAR (Cadastro Ambiental Rural): obrigatório para todos os imóveis rurais
• Georreferenciamento: imóveis rurais acima de determinada área devem ter a planta georreferenciada certificada pelo INCRA (exigência progressiva conforme o tamanho da propriedade)

A falta de georreferenciamento pode impedir o registro de transferência de imóvel rural. A certificação exige contratação de profissional habilitado (engenheiro agrimensor) e aprovação pelo INCRA, processo que pode levar meses.

Escritura ou contrato particular: quando cada um é suficiente

O art. 108 do Código Civil dispõe:

“Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.”

Em 2026, com o salário mínimo de R$ 1.621, o limite é de R$ 48.630 (30 x R$ 1.621).

Abaixo de R$ 48.630: o contrato particular (instrumento particular) é suficiente para a transferência. Basta que o contrato contenha todos os elementos essenciais (partes, objeto, preço, forma de pagamento) e as assinaturas sejam reconhecidas em cartório.

Acima de R$ 48.630: a escritura pública é obrigatória. Contratos particulares para imóveis acima desse valor são nulos como título de transferência de propriedade (embora gerem obrigações entre as partes).

Exceção: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI) admitem contrato particular com força de escritura pública para imóveis financiados, independentemente do valor (art. 61, §5º, Lei 4.380/64, e art. 38, Lei 9.514/97).

A Lei 14.382/2022 (SERP) e as modernizações do registro

A Lei 14.382/2022 criou o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (SERP) e trouxe modernizações significativas para o registro imobiliário:

• Registro eletrônico: possibilidade de envio de títulos e documentos por meio digital, sem necessidade de comparecimento presencial ao cartório
• Central de registro de imóveis: plataforma nacional para consulta de matrículas e envio de títulos
• Adjudicação compulsória extrajudicial: possibilidade de obter a transferência forçada de propriedade diretamente no cartório, sem ação judicial
• Prazos reduzidos: o prazo para qualificação registral foi fixado em 5 dias úteis para títulos eletrônicos
• Usucapião extrajudicial simplificada: novos procedimentos para facilitar a regularização pela via cartorária

Essas inovações representam um avanço significativo na desburocratização do sistema registral brasileiro. A tendência é que, nos próximos anos, grande parte dos atos registrais possa ser realizada de forma inteiramente digital.

Perguntas frequentes sobre registro de imóvel

Posso registrar imóvel sem escritura?

Depende. Se o imóvel foi adquirido por decisão judicial (arrematação, usucapião, adjudicação compulsória), o título judicial substitui a escritura. Se a aquisição foi entre particulares e o valor supera 30 salários mínimos, a escritura é obrigatória. Sem título hábil, o registro não é possível.

Comprei imóvel há anos e nunca registrei. E agora?

A boa notícia é que não há prazo para registrar. A escritura pública não “vence” e pode ser levada ao CRI a qualquer momento. O problema é que, enquanto não registrar, o vendedor continua como proprietário na matrícula, com todos os riscos que isso implica. Se o vendedor já faleceu, recusa-se a colaborar ou não é encontrado, pode ser necessária ação de adjudicação compulsória ou usucapião.

O que é averbação e quando é necessária?

Averbação é o ato registral que anota modificações no imóvel ou na situação do proprietário, sem envolver transferência de propriedade. Exemplos: construção de edificação (com habite-se), demolição, alteração de estado civil do proprietário, penhora, indisponibilidade, cancelamento de hipoteca. A averbação é feita na matrícula do imóvel, como complemento ao registro.

Imóvel de herança precisa de escritura?

Se o inventário for judicial, o título é o formal de partilha, sem necessidade de escritura. Se o inventário for extrajudicial (em cartório), a escritura pública de inventário e partilha é lavrada pelo tabelião e serve como título para o registro. Em ambos os casos, o ITCMD (imposto estadual) deve ser pago antes do registro.

Quanto tempo tenho para registrar após a escritura?

Não há prazo legal para levar a escritura ao registro. Porém, recomenda-se registrar imediatamente após a lavratura. Quanto mais tempo o comprador demora para registrar, maior o risco de que eventos supervenientes (penhoras contra o vendedor, falecimento, nova venda) prejudiquem a transferência.

O que fazer agora

Registrar o imóvel é proteger o patrimônio. A máxima “quem não registra não é dono” não é exagero jurídico, mas sim a realidade do sistema registral brasileiro. Contratos de gaveta, escrituras não registradas e acordos verbais criam situações de extrema vulnerabilidade para o comprador.

Se você comprou um imóvel e ainda não registrou, ou se está planejando uma compra e quer fazer tudo de forma correta desde o início, a orientação de um advogado é fundamental para verificar a documentação, identificar riscos e conduzir o procedimento com segurança.

O escritório SMARGIASSI Advogado, com atuação em todo o Brasil a partir do Sul de Minas Gerais, presta assessoria em compra e venda de imóveis, regularização fundiária, inventário e usucapião. Entre em contato para uma análise do seu caso.

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