ITBI Belo Horizonte: quem paga, como calcular e quando pagar

Resposta direta: o ITBI é o imposto municipal cobrado quando um imóvel é vendido, pago em regra pelo comprador e exigido antes do registro em cartório. A alíquota é fixada por cada município — em Belo Horizonte é de 3% sobre o valor declarado da transação. Um apartamento de R$ 400.000 gera R$ 12.000 de imposto, salvo isenção ou redução.

O que é o ITBI e quem paga (a regra que vale em todo o país)

O ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por ato oneroso inter vivos — é tributo municipal (art. 156, II, da Constituição). Incide quando o imóvel muda de dono por negócio oneroso: compra e venda, permuta com torna, dação em pagamento. Transmissão gratuita não paga ITBI — doação e herança pagam ITCMD, que é estadual (em Minas, o ITCD).

Três pontos valem em qualquer cidade do Brasil:

1. Quem paga é definido pela lei municipal. O art. 42 do CTN permite ao município eleger como contribuinte qualquer das partes da operação. Na prática nacional — e em Belo Horizonte — o imposto é recolhido pelo adquirente. Comprador e vendedor podem dividir o custo de outro jeito no contrato, mas isso vale entre eles: não muda de quem o fisco cobra.
2. A alíquota varia de município para município. Não existe alíquota nacional de ITBI: cada cidade fixa a sua por lei própria. Em Belo Horizonte são 3%. Se o imóvel fica em outro município, confira a alíquota e as isenções no site daquela prefeitura — os números deste guia são de BH.
3. A transmissão se opera com o registro. No Tema 1.124 (ARE 1.294.969), o STF fixou que “o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro”. Contrato particular ou compromisso de compra e venda, isoladamente, não é fato gerador.

Há ainda uma regra nacional sobre quanto vale a base de cálculo: no Tema 1.113, o STJ decidiu que a base é o valor do imóvel em condições normais de mercado e que o valor declarado pelo contribuinte se presume verdadeiro. É o ponto que mais gera disputa — tratado em detalhe no guia sobre cobrança acima do valor declarado e pedido de restituição.

Quanto custa o ITBI em Belo Horizonte

A alíquota é de 3% sobre o valor da transmissão desde 1º de maio de 2014: a Lei municipal 10.692/2013 alterou o art. 8º da Lei 5.492/1988 e elevou o imposto de 2,5% para 3%. Se você encontrou em algum lugar a informação de que o ITBI de BH é 2,5%, o dado está mais de dez anos desatualizado.

Valor da transação	ITBI a 3%
R$ 250.000	R$ 7.500
R$ 400.000	R$ 12.000
R$ 600.000	R$ 18.000
R$ 800.000	R$ 24.000
R$ 1.000.000	R$ 30.000

Os valores acima são a conta simples, sem isenção nem redução. Para o número do seu caso, com o enquadramento de isenção e a redução de primeira aquisição já aplicados, use a calculadora de ITBI de Belo Horizonte — ela roda a alíquota de 3% sobre a base declarada e sinaliza quando o imóvel entra nos limites de benefício.

Sobre qual valor o imposto incide

Sobre o valor declarado da transação. Quem compra em BH informa o negócio à administração tributária pela DTIIV (Declaração de Transação Imobiliária). A Lei municipal 11.530/2023 estabeleceu que o valor declarado se presume verdadeiro e equivalente ao valor de mercado do imóvel, e o Decreto 18.735/2024 — que alterou o Decreto 17.026/2018, regulamentador da Lei 5.492/1988 — detalhou dois efeitos práticos:

• O valor declarado na DTIIV só pode ser desconsiderado pela autoridade fazendária após a instauração de processo administrativo específico, com contraditório e ampla defesa assegurados (a exigência do art. 148 do CTN).
• O valor da base de cálculo vincula a administração tributária por 120 dias, contados da notificação do lançamento ao contribuinte, desde que mantidos inalterados os elementos essenciais do lançamento.

Na prática: emitida a guia, você tem uma janela de 120 dias em que aquele valor não muda — o que dá previsibilidade para fechar a escritura e registrar.

Vale o alerta de que a página oficial do ITBI na PBH ainda descreve a base de cálculo pela redação anterior (“o valor será determinado pela administração tributária através de avaliação (…) ou o valor declarado pelo sujeito passivo, se este for maior”), e o setor imobiliário levou à Câmara Municipal, em junho de 2026, a queixa de que a prefeitura vem adotando valores diferentes dos declarados. Se foi o seu caso, o caminho está no guia sobre base arbitrada e restituição.

Isenções e redução em Belo Horizonte

Situação	Benefício
Imóvel edificado de uso exclusivamente residencial com valor venal até R$ 74.595,39	Isenção
Aquisição pelo Minha Casa Minha Vida, dentro dos limites de valor da PBH (contrato até R$ 225.556,19 e avaliação da Administração Fazendária até R$ 270.643,13)	Isenção
Imóveis do PAR, da URBEL e da COHAB-MG com valor venal apurado até R$ 326.347,82	Isenção
Primeira aquisição de imóvel residencial padrão P1 com base de cálculo até R$ 254.292,79	Redução de 50%

Os limites em reais são atualizados anualmente pela PBH — confira o valor vigente na página oficial do ITBI na data da sua operação. Não existe em BH redução específica de SFH (não confunda com a regra de São Paulo).

Quando pagar

O pagamento precede o registro: pela regra da PBH, o recolhimento integral do imposto deve anteceder a inscrição, transcrição ou averbação do instrumento no registro de imóveis. Sem a guia quitada, o cartório não registra — e sem registro, a propriedade não se transfere.

Isso explica a ordem correta das coisas na compra: negócio fechado → DTIIV com o valor real → guia emitida (vincula por 120 dias) → pagamento → escritura e registro.

Cinco erros que encarecem a conta

1. Subdeclarar o valor para pagar menos imposto. Declarar R$ 400.000 numa compra de R$ 500.000 expõe o comprador em três frentes: autuação fiscal com multa, fragilidade civil (o valor da escritura é o que vale numa disputa sobre o imóvel) e risco penal por fraude tributária (art. 1º da Lei 8.137/1990). Declarar o preço real é o que sustenta, inclusive, a presunção de veracidade que a lei de BH dá ao declarante.

2. Não conferir isenção ou redução antes de emitir a guia. Os limites mudam todo ano. Um residencial padrão P1 em primeira aquisição dentro do teto paga metade — quem não verifica, paga inteiro.

3. Confundir ITBI com ITCMD. Herança e doação não geram ITBI. Quem recebe imóvel por inventário paga o imposto estadual e nada deve ao município a esse título.

4. Achar que o imposto vence na assinatura do compromisso. O fato gerador se completa com o registro (Tema 1.124 do STF). Compromisso de compra e venda longo, por si só, não antecipa o ITBI.

5. Aceitar sem análise uma base de cálculo maior que o preço pago. É a hipótese mais cara e a mais comum. A lei municipal e o Tema 1.113 do STJ dão ao comprador instrumentos concretos de defesa — administrativos e judiciais — e há prazo para usá-los.

Fontes consultadas

• ITBI — página oficial da Prefeitura de Belo Horizonte (alíquota, isenções, limites em reais e regra de pagamento anterior ao registro).
• Lei municipal 5.492/1988, art. 8º, com a redação da Lei municipal 10.692/2013 (alíquota de 3% desde 1º/05/2014).
• Lei municipal 11.530/2023 e Decreto 18.735/2024, que alterou o Decreto 17.026/2018 (base pelo valor declarado na DTIIV, processo administrativo prévio e vinculação por 120 dias).
• STJ, Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP), Primeira Seção, rel. min. Gurgel de Faria, j. 09/03/2022.
• STF, Tema 1.124 (ARE 1.294.969): fato gerador do ITBI ocorre com o registro.
• Constituição, art. 156, II; CTN, arts. 42 e 148.

Este conteúdo é informativo e descreve a legislação vigente em Belo Horizonte na data de atualização; cada operação tem particularidades que só a análise dos documentos revela.