ITBI Belo Horizonte: quem paga, como calcular, isenção e restituição

Resposta direta: o ITBI é o imposto municipal cobrado quando um imóvel muda de dono por negócio oneroso. Em Belo Horizonte a alíquota é de 3%, quem paga é o comprador e o recolhimento precede o registro. A base é o valor da transação declarado na DTIIV, que a norma municipal presume verdadeiro. Um apartamento de R$ 400.000 gera R$ 12.000 de imposto, salvo isenção.

Este guia responde às três perguntas que mais aparecem: quanto é e quando pagar; quem tem isenção — inclusive a de 50% para quem não tem outro imóvel; e o que fazer quando a guia veio acima do preço pago, antes e depois do pagamento. Números, prazos e artigos foram conferidos nas fontes oficiais em 4 de setembro de 2026: na página do ITBI da PBH, no texto consolidado do regulamento do imposto publicado pela Secretaria Municipal de Fazenda e na notícia oficial do STJ sobre o Tema 1.113.

O que é o ITBI e quem paga em Belo Horizonte

O ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por Ato Oneroso inter vivos — é tributo municipal (art. 156, II, da Constituição). Em Belo Horizonte foi instituído pela Lei municipal 5.492/1988. Incide quando o imóvel muda de dono por negócio oneroso: compra e venda, permuta, dação em pagamento, arrematação, instituição ou renúncia de usufruto, cessão de direitos do promitente comprador, tornas em partilha. Transmissão gratuita não paga ITBI — doação e herança pagam ITCMD, que é estadual (em Minas, o ITCD).

Quem paga é o comprador. O art. 6º da Lei 5.492/1988 elege o adquirente como contribuinte; na permuta, cada permutante responde solidariamente. O art. 7º acrescenta responsáveis solidários: o transmitente, o cedente e os oficiais de cartório, se houver irregularidade na lavratura da escritura ou no registro. Comprador e vendedor podem repartir o custo de outro jeito no contrato — a combinação vale entre eles e não muda de quem o município cobra.

O fato gerador ocorre com o registro. A própria lei municipal, na redação dada pela Lei 9.532/2008, define o fato gerador como o registro do título translativo na matrícula do imóvel. É o mesmo que o STF fixou no Tema 1.124 (ARE 1.294.969): a transmissão só se opera com o registro. Compromisso de compra e venda, isoladamente, não é fato gerador — o que não impede que a cessão onerosa de direitos do promitente comprador, levada a registro, tenha ITBI próprio.

Quanto custa: a alíquota de 3% e a conta

A alíquota é de 3% desde 1º de maio de 2014. Ela subiu de 2,5% para 3% pela Lei municipal 10.692/2013, e a data de eficácia veio de decisão do TJMG na ADI 1.0000.14.008921-0/000. Se você encontrou em algum lugar a informação de que o ITBI de BH é 2,5%, o dado está mais de dez anos desatualizado.

Valor da transação	ITBI a 3%	Com a isenção de 50%
R$ 150.000	R$ 4.500	R$ 2.250
R$ 250.000	R$ 7.500	R$ 3.750
R$ 400.000	R$ 12.000	—
R$ 600.000	R$ 18.000	—
R$ 800.000	R$ 24.000	—
R$ 1.000.000	R$ 30.000	—

A coluna do meio é a conta simples. A da direita só se aplica dentro do limite de base de cálculo da isenção de 50% (R$ 254.292,79 em 2026) e com as condições da seção adiante. Para o número do seu caso, a calculadora de ITBI de Belo Horizonte roda a alíquota sobre a base declarada e sinaliza quando o imóvel entra nos limites de benefício.

Nem toda transmissão é tributada sobre 100% do valor. O § 4º do art. 5º da Lei 5.492/1988 fixa bases proporcionais: 1/3 do valor venal na transmissão do domínio útil e na instituição ou venda de usufruto, uso ou habitação (inclusive na transferência onerosa ao nu-proprietário); 2/3 na transmissão do domínio direto e na da nua propriedade; e, nas tornas e reposições, apenas o valor da parte excedente da meação ou do quinhão.

Sobre qual valor o imposto incide

Sobre o valor da transação declarado na DTIIV — a Declaração de Transação Imobiliária Intervivos. A Lei municipal 11.530/2023, publicada em 29 de junho de 2023, trouxe para o direito local a regra que o STJ havia fixado um ano antes, e o Decreto 18.735/2024 a regulamentou. O texto vigente do art. 7º do Decreto 17.026/2018 é literal:

• o valor declarado na DTIIV presume-se verdadeiro e equivalente ao valor de mercado, só podendo ser desconsiderado pela autoridade fazendária após a instauração de processo administrativo específico, com contraditório e ampla defesa;
• a desconsideração tem de vir embasada em avaliação fundamentada, que considere zoneamento urbano, características da região, do logradouro, do terreno e da construção, e valores coletados junto ao mercado imobiliário;
• a base de cálculo vincula a administração tributária por 120 dias contados da notificação do lançamento, mantidos inalterados os elementos essenciais (o prazo original do decreto era de 90 dias; o Decreto 18.735/2024 o ampliou).

A régua nacional é o Tema 1.113 do STJ, julgado em 9 de março de 2022 no REsp 1.937.821/SP (Primeira Seção, relator ministro Gurgel de Faria), com três teses:

1. “A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação”;
2. “O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN)”;
3. “O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.”

A terceira tese é a que derrubou a prática do “valor venal de referência”. O fisco não perdeu o poder de discordar do valor declarado; perdeu o poder de discordar antes, por tabela pronta, sem procedimento e sem ouvir o contribuinte.

O atrito continua em 2026. Em 12 de junho de 2026, na Comissão de Orçamento e Finanças Públicas da Câmara Municipal, representantes do setor imobiliário sustentaram que a prefeitura vem adotando valores diferentes dos declarados. A Subsecretaria da Receita Municipal respondeu que o processo administrativo é aberto automaticamente quando a declaração é apresentada, com comparação do valor declarado contra dados de mercado, e que, havendo divergência, o contribuinte é notificado do valor apurado com a justificativa e com a via de contestação. Desde o Decreto 19.542, de 8 de abril de 2026, essa notificação é feita pela disponibilização eletrônica do demonstrativo de cálculo no momento da apresentação da DTIIV — ou seja, a base já vem definida quando você emite a guia.

Vale um alerta de leitura: a página oficial do ITBI na PBH é inconsistente consigo mesma. A pergunta “Qual o valor a ser pago de ITBI?” já traz a regra nova, mas os blocos “Base de cálculo” e “Legislação” da mesma página ainda reproduzem a redação anterior do § 1º do art. 5º da Lei 5.492/1988 — “o valor será determinado pela administração tributária através de avaliação (…) ou o valor declarado pelo sujeito passivo, se este for maior”. Quem lê só o segundo bloco conclui que a lei de 2023 não existe.

Daí a única atitude que interessa antes de pagar: conferir sobre qual valor a guia foi calculada, e não presumir que o número da guia é o valor que você declarou.

Isenção do primeiro imóvel e as demais isenções em BH

Esta é a seção que responde à pergunta mais buscada — e ela tem uma sutileza que muda o resultado. O benefício de quem está comprando o primeiro imóvel não é uma isenção total: é uma isenção de 50% do imposto, prevista no art. 1º da Lei municipal 10.692/2013 e regulamentada no art. 19-F do Decreto 17.026/2018. E a condição legal não é literalmente “ser a primeira aquisição”: é não ser proprietário nem promitente comprador de outro imóvel.

As três condições, no texto do regulamento:

1. o adquirente, seu cônjuge ou companheiro não serem proprietários ou promitentes compradores de outro imóvel de qualquer natureza;
2. o imóvel estar enquadrado no tipo construtivo casa, apartamento ou barracão e no padrão de acabamento P1;
3. o imóvel ter ocupação exclusivamente residencial, destinada à moradia do adquirente.

O cumprimento dos itens 1 e 3 é comprovado por declaração firmada pelo adquirente e pelo cônjuge ou companheiro — sujeita a conferência cadastral pelo fisco. O limite da base de cálculo, aferido em 1º de janeiro do exercício do lançamento, é de R$ 254.292,79 em 2026.

O quadro completo das desonerações, com os valores que a PBH declara como atualizados para 2026:

Situação	Benefício	Limite em 2026
Imóvel edificado de uso exclusivamente residencial, pelo valor venal apurado	Isenção total	até R$ 74.595,39
Adquirente sem outro imóvel, em casa/apartamento/barracão padrão P1, uso residencial	Isenção de 50%	base de cálculo até R$ 254.292,79
Mutuário do PMCMV com renda familiar até 6 salários mínimos	Isenção total	contrato até R$ 225.556,19 e valor apurado pela Administração Fazendária até R$ 270.643,13
Imóveis do PAR/FAR, de programas da URBEL e da COHAB-MG, adquirentes com renda até 6 salários mínimos	Isenção total	valor venal apurado até R$ 326.347,82
Imóvel destinado a edificações do PMCMV para famílias de 3 a 6 salários mínimos	Isenção total	valor apurado por unidade até R$ 145.254,04
Imóvel adquirido por Estado estrangeiro para finalidade diplomática e residência do cônsul	Isenção total	—

Esses valores não são fixos: o regulamento manda corrigi-los todo ano pela variação do IPCA-E acumulada até dezembro do exercício anterior, na forma do art. 14 da Lei municipal 8.147/2000. É por isso que o número muda de janeiro em janeiro — confira sempre o limite vigente na página oficial do ITBI na data da sua operação. E registre-se: não existe em BH redução específica de SFH (não confunda com a regra de São Paulo).

O pedido de isenção é feito pelo serviço ITBI — Isenção, no Portal de Serviços da PBH.

Quando o ITBI não incide

Isenção e não incidência são coisas diferentes, e confundi-las custa dinheiro. Pela Constituição e pela lei municipal, o imposto não incide sobre a transmissão de bens e direitos:

• realizada para incorporação ao patrimônio de pessoa jurídica em realização de capital;
• decorrente de fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica;
• quando o imóvel volta ao domínio do antigo proprietário por retrovenda, retrocessão ou pacto de melhor comprador.

A ressalva vale ouro para quem está montando estrutura societária: a não incidência não se aplica quando a pessoa jurídica adquirente tem como atividade preponderante a compra e venda de imóveis, a locação de bens imóveis ou o arrendamento mercantil. É a armadilha clássica da holding familiar montada sem análise de preponderância. O reconhecimento se pede pelo serviço ITBI — Não Incidência.

Caminho oficial, passo a passo

1. Declare a transação (DTIIV). A declaração é feita pela web, no serviço Declaração de ITBI da PBH, pelo adquirente ou pelo transmitente. Atenção a um detalhe irreversível: o CPF ou CNPJ usado para acessar o sistema é considerado adquirente ou transmitente principal e não pode ser excluído depois. Nas aquisições de 100% ou 50% de imóveis com cadastro de IPTU atualizado, a declaração pode ser feita direto no cartório de notas onde a escritura será lavrada.
2. Respeite o prazo da declaração. O art. 3º do regulamento manda apresentar a DTIIV antes da lavratura do instrumento público; nos casos de instrumento particular ou decisão judicial, antes da inscrição, transcrição ou averbação no registro competente.
3. Confira o demonstrativo de cálculo. É nele que você vê a base de cálculo que a PBH adotou. Desde o Decreto 19.542/2026, o demonstrativo é disponibilizado em meio eletrônico no momento da apresentação da DTIIV, e essa disponibilização vale como notificação pessoal e direta. Não pule este passo — é dele que corre o prazo de reclamação.
4. Emita e pague a guia. A guia é liberada na hora na maioria dos casos; em situações específicas o sistema gera protocolo para análise interna. O pagamento é feito na rede bancária conveniada (lista oficial de bancos credenciados). Há parcelamento do ITBI — com uma consequência prática que precisa entrar no seu cronograma: a certidão negativa só é concedida após o pagamento da última parcela, e sem ela o imóvel não é registrado.
5. Emita a certidão de quitação. Depois de 3 dias úteis do pagamento, pelo serviço de certidão negativa, modalidade “ITBI — Imposto sobre a Transmissão de Bens Intervivos”. Notários e oficiais de registro são obrigados a exigi-la — inclusive quando há imunidade, isenção ou não incidência, hipótese em que a certidão traz a informação da desoneração.
6. Escriture e registre. A ordem correta é: negócio fechado → DTIIV com o valor real → demonstrativo conferido → guia paga → certidão → escritura e registro.

Errou algum dado da declaração? A retificação se pede pelo serviço ITBI — Correção. Correção de grafia, complementação de nome e inclusão de cônjuge não contam como alteração de elemento essencial — mas mudar valor, imóvel ou partes obriga a nova apuração da base. Negócio desfeito antes do fato gerador permite o cancelamento do lançamento, com comprovação do desfazimento pelo mesmo meio da constituição.

Prazos, multa e juros

A base de cálculo apurada vincula a PBH por 120 dias contados da notificação do lançamento, mantidos inalterados os elementos essenciais. Do lado do contribuinte, a leitura é a que a própria prefeitura publica: a guia tem 120 dias para ser quitada e, não paga nesse período, o lançamento é cancelado — é preciso iniciar nova declaração, com nova apuração.

Recolhimento fora do prazo, ou a menor, atrai atualização monetária, multa e juros de mora. Desde 1º de janeiro de 2022, a atualização e os juros são calculados pela taxa Selic, por força do art. 13 da Lei municipal 11.315/2021. O percentual da multa é o da legislação municipal aplicável — quem precisa do número exato o encontra no demonstrativo do próprio débito.

Um resíduo histórico ainda vivo: a PBH promove lançamento complementar de 0,5% sobre lançamentos de ITBI feitos entre 1º/05/2014 e 30/04/2015 e ainda não quitados — o ajuste de 2,5% para 3,0% reconhecido pelo TJMG. Sobre essa diferença não incidem multa e juros se o pagamento ocorrer no prazo da notificação, e a reclamação administrativa tem 30 dias do recebimento (art. 106 da Lei municipal 1.310/1966).

Se a guia veio acima do preço: revisão e reclamação em 30 dias

É a hipótese mais cara e a mais comum. Se a base lançada é maior que o preço efetivamente pago, existe um caminho administrativo com prazo curto e efeito forte.

O prazo é de 30 dias, contados da notificação do lançamento. É o que dizem o art. 12 do Decreto 17.026/2018 e a própria página da PBH, no serviço ITBI — Revisão de Valor. Cabe ao contribuinte juntar ao processo as evidências, laudos e documentos que comprovem a adequação do valor da transmissão ao mercado imobiliário.

A reclamação tempestiva suspende a exigibilidade do crédito até o julgamento definitivo. Examinadas as razões, a autoridade fazendária tem três saídas: deferir e refazer o lançamento pelo valor da DTIIV; deferir em parte ou indeferir, notificando o contribuinte da decisão e do novo lançamento. Nesta última hipótese, o contribuinte tem novos 30 dias para ratificar a reclamação — apresentando os elementos e provas que quiser — como condição para que o processo suba ao CART-BH, o Conselho Administrativo de Recursos Tributários do Município (Decreto 16.197/2016). Não ratificar no prazo é desistência tácita, com arquivamento.

A discussão administrativa se apoia em dois eixos:

• Ausência ou vício de procedimento. Se o valor declarado foi afastado sem processo administrativo com contraditório, ou com avaliação que não justifica os critérios exigidos pelo § 2º do art. 7º do regulamento, falta ao lançamento o requisito do art. 148 do CTN e da própria norma municipal.
• Divergência de mercado. Demonstrar, com elementos objetivos, que o preço declarado é o de mercado para aquela unidade: estado de conservação, benfeitorias, posição, condições reais do negócio.

A vantagem de agir nessa fase é evidente: discute-se antes do desembolso, sem precisar recuperar dinheiro depois.

Restituição do ITBI pago a maior na PBH

Quem já pagou não perdeu o caminho — mudou de porta. O próprio regulamento do ITBI diz que, deferida a revisão ou julgada procedente a reclamação depois do pagamento, o contribuinte pode requerer a restituição do indébito nos termos do Decreto municipal 14.252/2011, que disciplina a restituição de créditos tributários e demais valores indevidamente recolhidos aos cofres do Município. O pedido é feito no serviço Restituição — Fazenda — ITBI do Portal de Serviços.

Fora dessa via, resta a ação de repetição de indébito. Nos dois casos, o prazo do art. 168 do CTN é de cinco anos contados da extinção do crédito tributário — que, no pagamento à vista, é a data do recolhimento. O que se pede é a devolução da parcela recolhida a maior, com os acréscimos legais.

O que decide a viabilidade não é o discurso: é o conjunto de documentos. Reúna, antes de qualquer coisa:

1. o instrumento com o preço — escritura, contrato ou compromisso de compra e venda;
2. a DTIIV apresentada, com o valor que foi declarado;
3. o demonstrativo de cálculo disponibilizado pela PBH: qual base o município usou e com qual fundamento;
4. a guia paga e o comprovante, com a data do recolhimento — é ela que marca os cinco anos;
5. elementos do imóvel que sustentem o preço praticado (fotos, laudo, anúncios comparáveis, estado de conservação);
6. as notificações recebidas, inclusive as do Decort-BH, se houver.

Com esses documentos, a análise responde a três perguntas objetivas: houve recolhimento sobre base superior ao valor declarado? Esse afastamento veio precedido de processo administrativo regular e de avaliação fundamentada? O prazo de cinco anos ainda está aberto?

O que acontece se não pagar

Sem a guia quitada, o cartório não registra — e sem registro a propriedade não se transfere. Esse é o efeito imediato. O efeito de médio prazo aparece quando existe lançamento notificado e não pago, como no lançamento complementar de 0,5%: o não recolhimento leva à inscrição em dívida ativa do Município, com execução judicial do débito e possibilidade de protesto da certidão, na forma da Lei federal 9.492/1997 e do Decreto municipal 15.304/2013 — o que inclui o nome do devedor em cadastros de proteção ao crédito.

Da inscrição em diante, a discussão muda de terreno e passa a ser a mesma do IPTU inscrito em dívida ativa: prazo prescricional de cinco anos para a cobrança (art. 174 do CTN), regularidade da CDA, defesa própria na execução fiscal e possibilidade de cancelamento do protesto quando ele é indevido.

Quando cabe defesa — e quando não cabe

Não cabe advogado — é autosserviço, e você resolve sozinho:

• emitir a DTIIV, calcular e pagar a guia de um negócio simples, com valor declarado aceito pela PBH;
• pedir a isenção total, a isenção de 50% ou a não incidência quando o enquadramento é claro e a documentação está completa: o pedido é feito por formulário no Portal de Serviços;
• corrigir erro de grafia, incluir cônjuge ou complementar dado da declaração;
• cancelar o lançamento de um negócio desfeito antes do fato gerador;
• parcelar o imposto pelo serviço da própria prefeitura;
• emitir a certidão de quitação depois do pagamento.

Aí sim é caso de análise:

• a base lançada veio acima do preço e o prazo de 30 dias está correndo — a reclamação precisa de prova técnica, não de indignação;
• a reclamação foi indeferida e o processo vai ao CART-BH;
• há imposto pago a maior nos últimos cinco anos e a via é o pedido de restituição ou a repetição de indébito;
• a operação envolve realização de capital, cisão, incorporação ou holding, e a preponderância de atividade imobiliária pode derrubar a não incidência;
• há permuta, dação em pagamento, arrematação, usufruto, consolidação de propriedade fiduciária ou torna em partilha — hipóteses com regras próprias de base de cálculo e correção pelo IPCA-E;
• o débito já foi inscrito em dívida ativa, protestado ou executado;
• a operação é de empresa, com valor relevante, e o erro de enquadramento se multiplica por unidade.

Errar para menos, aliás, sai caro dos dois lados: subdeclarar o preço para pagar menos imposto expõe o comprador a autuação com multa, fragiliza a posição civil (o valor da escritura é o que vale numa disputa sobre o imóvel) e tem risco penal por fraude tributária (art. 1º da Lei 8.137/1990). Declarar o preço real é justamente o que sustenta a presunção de veracidade que a lei de BH dá ao declarante.

Se a cobrança veio de lançamento acima do valor declarado, se há reclamação a ratificar no CART-BH, pedido de restituição a instruir, protesto indevido, execução fiscal em curso ou operação societária com risco de perda da não incidência, aí é caso de análise — a área tributária do escritório faz o diagnóstico.

Veja também

• Direito tributário: o guia do escritório — o pilar do tema.
• Tributos de Belo Horizonte — IPTU, ITBI, dívida ativa e CART-BH no município.
• Tributário para pessoa física — imóveis, sucessão, IR e restituições.
• IPTU de Belo Horizonte: parcelamento, dívida ativa e prescrição.
• ITCD em Minas Gerais: calcular, pagar e reduzir — o imposto de herança e doação, que não se confunde com o ITBI.
• Calculadora de ITBI de Belo Horizonte — alíquota de 3% sobre a base declarada, com isenção e redução.
• Calculadora de ITBI por capital — para imóvel fora de BH.

A régua do Tema 1.113 vale no país inteiro, mas cada município tem lei própria: veja também os guias de ITBI em São Paulo e ITBI no Rio de Janeiro.

Fontes oficiais consultadas

• ITBI — página oficial da Prefeitura de Belo Horizonte — alíquota, quem paga, fato gerador, isenções com os valores declarados como atualizados para 2026, prazo de revisão, validade da guia, parcelamento, não incidência e lançamento complementar de 0,5%. Página atualizada em 19/08/2026; conferida em 04/09/2026.
• Secretaria Municipal de Fazenda — Legislação Consolidada: Decreto 17.026/2018, Regulamento do ITBI — texto consolidado com as alterações dos Decretos 17.116/2019, 17.395/2020, 17.806/2021, 18.221/2022, 18.735/2024 e 19.542/2026: DTIIV e prazos (arts. 1º a 3º), Selic desde 2022 (art. 5º), presunção do valor declarado e 120 dias (art. 7º), reclamação em 30 dias e CART-BH (art. 12), isenções (arts. 19-A a 19-G). Conferido em 04/09/2026.
• Decreto municipal 19.542, de 8 de abril de 2026 — notificação do demonstrativo de cálculo na apresentação da DTIIV, base na dação em pagamento, correção da torna e exigência da certidão pelo oficial de registro. Conferido em 04/09/2026.
• Decreto municipal 18.735, de 17 de junho de 2024 — alteração do Decreto 17.026/2018. Conferido em 04/09/2026.
• Declaração de ITBI — PBH e os serviços de isenção, revisão de valor, restituição, não incidência e parcelamento no Portal de Serviços da PBH. Conferidos em 04/09/2026.
• STJ — Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP), Primeira Seção, relator ministro Gurgel de Faria, julgado em 09/03/2022 — as três teses transcritas acima vieram da notícia oficial do tribunal. Conferido em 04/09/2026.
• Câmara Municipal de Belo Horizonte — reunião de 12/06/2026 da Comissão de Orçamento e Finanças Públicas sobre o cálculo do ITBI e notícia oficial da sanção da Lei 11.530, de 29/06/2023. Conferidos em 04/09/2026.
• Constituição, art. 156, II e § 2º, I; CTN, arts. 42, 148, 168 e 174; Lei municipal 5.492/1988; Lei municipal 8.147/2000; Lei municipal 10.626/2013; Lei municipal 10.692/2013; Lei municipal 11.315/2021; Lei municipal 11.530/2023; STF, Tema 1.124 (ARE 1.294.969).

Este conteúdo é informativo e descreve a legislação vigente em Belo Horizonte na data da atualização; os limites de isenção mudam a cada 1º de janeiro e cada operação tem particularidades que só a análise dos documentos revela.