Adjudicação Compulsória: O Que É, Requisitos e Como Fazer em Cartório

A resposta curta: hoje isso se resolve em cartório

Você pagou o imóvel, mora nele, tem o contrato e os comprovantes — mas a escritura nunca saiu. O vendedor não aparece, faleceu, mudou de estado, ou a construtora simplesmente desapareceu. Sem escritura registrada, a matrícula continua no nome de outra pessoa: você não vende, não financia, não inventaria.

Até 2022, a única saída era processo judicial. Deixou de ser. A Lei 14.382/2022 inseriu o art. 216-B na Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos) e criou a adjudicação compulsória extrajudicial: o pedido é apresentado ao próprio cartório de registro de imóveis, e o oficial registra o domínio em nome do comprador, servindo de título a própria promessa de compra e venda.

O texto legal é este:

Art. 216-B. “Sem prejuízo da via jurisdicional, a adjudicação compulsória de imóvel objeto de promessa de venda ou de cessão poderá ser efetivada extrajudicialmente no serviço de registro de imóveis da situação do imóvel, nos termos deste artigo.” — Lei 6.015/73, incluído pela Lei 14.382/2022

“Sem prejuízo da via jurisdicional” é a chave: a lei criou um caminho a mais, não substituiu o antigo. Quem tem documentação em ordem e um vendedor apenas inerte tende a resolver no cartório. Quem tem litígio real, contrato verbal ou herdeiros brigando continua no juiz.

Este guia trata das duas vias com o texto das normas na mão: o art. 216-B e seus seis documentos, a ata notarial (que é o coração do procedimento e quase ninguém menciona), o Provimento CN 150/2023 do CNJ que regulamentou o rito, o art. 501 do CPC na via judicial e a Súmula 239 do STJ.

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Judicial × extrajudicial: o que muda de verdade

Critério	Judicial	Extrajudicial
Base legal	Art. 1.418 do CC + art. 501 do CPC	Art. 216-B da Lei 6.015/73 (Lei 14.382/2022)
Onde tramita	Foro da situação do imóvel (art. 47 do CPC)	Cartório de registro de imóveis da situação do imóvel
Regulamento do rito	CPC (procedimento comum)	Provimento CN 150/2023 do CNJ (CNN/CN/CNJ-Extra, arts. 440-A e ss.)
Advogado	Obrigatório	Obrigatório (art. 216-B, § 1º; advogado ou defensor público — art. 440-C)
Ata notarial	Não exigida	Exigida (art. 216-B, § 1º, III)
Certidões de distribuidores	Instrução comum	Exigidas, para demonstrar inexistência de litígio (§ 1º, IV)
ITBI	Recolhido para registrar a sentença	Comprovante já instrui o pedido (§ 1º, V)
Registro prévio do compromisso	Dispensado (Súmula 239/STJ)	Dispensado (§ 2º)
Regularidade fiscal do vendedor	Questão de mérito	Dispensada expressamente (§ 2º)
Se o outro lado impugna	O processo segue e o juiz decide	Vai ao juiz, que extingue ou manda retomar no cartório (art. 440-AE)
Contrato verbal	Possível, com prova robusta	Não cabe (a lei exige instrumento)
Direito de arrependimento em aberto	Discussão de mérito	Impede a adjudicação, salvo as exceções do art. 440-B

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O que é adjudicação compulsória

É o instrumento pelo qual o promitente comprador que cumpriu a sua parte obtém a transferência da propriedade sem a colaboração do vendedor — porque o vendedor se recusa a outorgar a escritura, sumiu, morreu ou simplesmente não se mexe.

O direito vem do Código Civil:

Art. 1.417: “Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.”

Art. 1.418: “O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.”

O art. 1.225, VII, do Código Civil arrola “o direito do promitente comprador do imóvel” entre os direitos reais.

Por que a sentença substitui a escritura

Na via judicial, o efeito prático vem do art. 501 do Código de Processo Civil:

Art. 501 do CPC: “Na ação que tenha por objeto a emissão de declaração de vontade, a sentença que julgar procedente o pedido, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.”

Ou seja: a declaração de vontade que o vendedor deveria ter emitido (a escritura) é produzida pela própria sentença, depois do trânsito em julgado. É por isso que a sentença de adjudicação é título hábil para registro na matrícula — não é uma ordem para o vendedor assinar, é a assinatura que a lei dispensa.

Detalhe que ajuda a entender a história do instituto: a própria Súmula 239 do STJ traz como referência o art. 639 do CPC de 1973 — o dispositivo que o art. 501 do CPC de 2015 sucedeu.

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Súmula 239 do STJ: o contrato não precisa estar registrado

Esse é o ponto que mais trava gente com “contrato de gaveta”. A leitura literal do art. 1.417 do Código Civil sugere que só teria direito real — e, portanto, adjudicação — quem registrou o compromisso na matrícula. O STJ resolveu:

Súmula 239 do STJ: “O direito à adjudicação compulsória não se condiciona ao registro do compromisso de compra e venda no cartório de imóveis.” — Segunda Seção, julgada em 28/06/2000, DJ 30/08/2000, p. 118. Referência: CPC/1973, art. 639.

Na prática: contrato particular não registrado serve. O que precisa estar demonstrado é a existência do negócio, a quitação do preço e o inadimplemento da obrigação de outorgar o título.

E, para a via extrajudicial, a lei repetiu a regra por escrito:

Art. 216-B, § 2º: “O deferimento da adjudicação independe de prévio registro dos instrumentos de promessa de compra e venda ou de cessão e da comprovação da regularidade fiscal do promitente vendedor.”

Repare no segundo pedaço, que costuma passar batido: também não se exige regularidade fiscal do vendedor. Vendedor com dívida fiscal não bloqueia, por si só, a adjudicação extrajudicial.

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Adjudicação compulsória extrajudicial: o procedimento real

Aqui está o que a maioria dos textos sobre o tema erra ou omite. O rito tem duas camadas: a lei (art. 216-B) e o regulamento (Provimento CN 150/2023 do CNJ, que inseriu os arts. 440-A e seguintes no Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial — CNN/CN/CNJ-Extra).

1. Quem pode requerer

O § 1º do art. 216-B é mais largo do que se imagina. São legitimados:

• o promitente comprador;
• qualquer dos seus cessionários ou promitentes cessionários;
• os sucessores de qualquer deles;
• e — ponto pouco lembrado — o próprio promitente vendedor.

Sim: o vendedor também pode requerer. É a saída de quem vendeu, recebeu o preço e quer tirar o imóvel do próprio nome (para parar de responder por IPTU, taxas e responsabilidade sobre o bem), mas não consegue que o comprador compareça para receber o título.

Todos devem estar representados por advogado (art. 216-B, § 1º). O art. 440-C do CNN admite advogado ou defensor público, constituídos mediante procuração específica.

2. O que pode fundamentar o pedido

Art. 440-B do CNN: “Podem dar fundamento à adjudicação compulsória quaisquer atos ou negócios jurídicos que impliquem promessa de compra e venda ou promessa de permuta, bem como as relativas cessões ou promessas de cessão, contanto que não haja direito de arrependimento exercitável.”

Três consequências:

• Permuta entra, não só compra e venda.
• Cadeia de cessões entra — quem comprou “de quem comprou” pode adjudicar, desde que consiga documentar a cadeia.
• Cláusula de arrependimento ainda exercitável barra o caminho extrajudicial. Com uma exceção relevante: o arrependimento não impede a adjudicação em imóveis de parcelamento urbano (Lei 6.766/79) nem em incorporação imobiliária cujo prazo de carência já tenha decorrido (Lei 4.591/64).

3. Em qual cartório

A atribuição é do ofício de registro de imóveis da atual situação do imóvel (art. 440-E). Se o registro ainda estiver na circunscrição de um ofício anterior — situação comum em municípios desmembrados —, o requerente apresenta a respectiva certidão (§ 1º).

Há ainda uma válvula de escape útil: o processo será admitido ainda que faltem alguns elementos de especialidade objetiva ou subjetiva, desde que haja segurança quanto à identificação do imóvel e dos proprietários descritos no registro (§ 2º). Matrícula antiga e imprecisa, por si só, não inviabiliza o pedido.

4. Os seis documentos do art. 216-B, § 1º

O pedido “deverá ser instruído com os seguintes documentos”:

#	Documento	Texto legal (resumo fiel)
I	Instrumento de promessa de compra e venda, de cessão ou de sucessão	Conforme o caso
II	Prova do inadimplemento	Caracterizado pela não celebração do título de transmissão da propriedade plena no prazo de 15 dias, contado da entrega de notificação extrajudicial pelo oficial do registro de imóveis da situação do imóvel, que poderá delegar a diligência ao oficial do registro de títulos e documentos
III	Ata notarial	Lavrada por tabelião de notas (ver abaixo)
IV	Certidões dos distribuidores forenses	Da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa
V	Comprovante de pagamento do ITBI	Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis
VI	Procuração com poderes específicos	Ao advogado

Duas armadilhas de calendário estão aí dentro:

• A notificação vem antes. Não é o comprador que notifica por conta própria: a notificação de que trata o inciso II é entregue pelo oficial do registro de imóveis (que pode delegar ao RTD). Só depois de esgotado o prazo de 15 dias sem a celebração do título é que existe “prova do inadimplemento” para instruir o pedido.
• O ITBI é pago antes, não depois. O comprovante instrui o requerimento. No plano regulamentar, o art. 440-AL do CNN exige a comprovação do pagamento do imposto de transmissão antes da lavratura do registro, em prazo de 5 dias úteis.

5. A ata notarial — o coração do procedimento

É o documento que carrega a prova. Ela é lavrada por tabelião de notas de escolha do requerente — salvo se envolver diligências no local do imóvel, respeitados os critérios dos arts. 8º e 9º da Lei 8.935/94 (art. 440-F). O art. 440-G define o conteúdo. Deve constar:

• a referência à matrícula ou à transcrição e a descrição do imóvel com seus ônus e gravames;
• a identificação dos atos jurídicos que fundamentam o pedido e o histórico das cessões e sucessões;
• as provas do adimplemento integral do preço ou do cumprimento da contraprestação;
• a identificação das providências não adotadas pelo requerido;
• o valor venal do imóvel na data do requerimento.

O art. 216-B, § 1º, III, na redação promulgada, exige que da ata constem a identificação do imóvel, o nome e a qualificação do promitente comprador ou de seus sucessores constantes do contrato, a prova do pagamento do preço e a caracterização do inadimplemento da obrigação de outorgar ou receber o título.

Traduzindo: é na ata notarial que os seus recibos, transferências bancárias, boletos e o próprio contrato viram prova formal. Um pedido cai não por falta de direito, mas por ata notarial fraca. O art. 440-M do CNN é explícito ao dizer que o requerimento inicial “será instruído, necessariamente, pela ata notarial” e pelo instrumento do negócio.

Dois parágrafos do art. 440-G merecem destaque, porque reduzem o risco de quem tenta o caminho do cartório:

• § 1º — o tabelião de notas orientará o requerente acerca de eventual inviabilidade da adjudicação compulsória pela via extrajudicial. A triagem acontece antes, não depois de meses de procedimento.
• § 2º — a ata não tem valor de título de propriedade, presta-se a instruir o pedido perante o registro de imóveis e poderá ser aproveitada em processo judicial.

Esse segundo ponto é estratégico: se a via extrajudicial não vingar, o trabalho de prova não se perde — a mesma ata notarial vai para o processo.

6. Notificação do requerido e prazo

Preenchidos os requisitos do requerimento inicial, o oficial de registro de imóveis notifica o requerido (art. 440-R). A notificação identifica o imóvel e as partes e determina que o requerido, no prazo de 15 dias úteis contados do primeiro dia útil posterior ao do recebimento (art. 440-S, III):

• a) anua à transmissão da propriedade; ou
• b) impugne o pedido, com as razões e documentos que entender pertinentes.

A notificação ainda traz a advertência sobre o efeito do silêncio (inciso IV) e instruções sobre a forma de apresentar a impugnação (inciso V).

7. Se o requerido ficar em silêncio

Atenção a um mito que circula: não existe, no art. 216-B, regra dizendo que o silêncio equivale a anuência automática. O que o regulamento prevê é a presunção de veracidade da alegação de inadimplemento — o silêncio do requerido poderá implicar a presunção de que é verdadeira a alegação de inadimplemento (art. 440-S, IV), advertência que a própria notificação deve conter. O processo então prossegue para a qualificação registral.

A diferença é sutil e importante: o silêncio não fabrica o direito; ele afasta a controvérsia sobre o inadimplemento. A documentação continua tendo de se sustentar sozinha.

8. Se houver impugnação

A impugnação não é decidida pelo registrador. Vai ao juiz, e o art. 440-AE do CNN dá os dois desfechos:

• Impugnação acolhida — “o juiz determinará ao oficial de registro de imóveis a extinção do processo e o cancelamento da prenotação” (§ 1º).
• Impugnação rejeitada — “o juiz determinará a retomada do processo perante o oficial de registro de imóveis” (§ 2º).

Ou seja, uma impugnação infundada não mata o procedimento extrajudicial: ele volta a correr no cartório. Isso muda o cálculo estratégico de quem hesita entre as duas vias.

9. Se o requerido não for localizado

Infrutíferas as tentativas de notificação pessoal e não sendo possível localizar o requerido, cabe notificação por edital em jornal impresso ou eletrônico, com duas publicações e intervalo de 15 dias úteis, a expensas do requerente (art. 440-X). É o caminho para o vendedor que sumiu e para a empresa que fechou as portas — as regras específicas de morte do requerido e de pessoa jurídica extinta estão detalhadas mais adiante.

Vale registrar também o art. 440-J: a inércia do requerente, em qualquer ato ou termo, depois de decorrido o prazo fixado pelo oficial, leva à extinção do processo extrajudicial. Ou seja, o relógio corre para os dois lados.

10. O registro

Art. 216-B, § 3º: “À vista dos documentos a que se refere o § 1º deste artigo, o oficial do registro de imóveis da circunscrição onde se situa o imóvel procederá ao registro do domínio em nome do promitente comprador, servindo de título a respectiva promessa de compra e venda ou de cessão ou o instrumento que comprove a sucessão.”

O contrato que ficou na gaveta por dez anos vira, ele mesmo, o título registrável. Depois disso, o imóvel está no seu nome na matrícula — e vale conferir o passo a passo do registro de imóvel para entender o que o cartório verifica em seguida.

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Quando a via judicial ainda é a certa

A extrajudicial não serve para tudo. A via judicial continua sendo o caminho quando:

• não há instrumento escrito (compromisso verbal) — a via extrajudicial exige o instrumento;
• há litígio em curso sobre o contrato — as certidões do inciso IV justamente teriam de demonstrar a inexistência de litígio;
• há direito de arrependimento exercitável fora das exceções do art. 440-B;
• a quitação é controvertida e vai depender de prova testemunhal ou perícia;
• o requerente quer cumular pedidos, por exemplo indenização por perdas e danos pela recusa injustificada;
• é preciso medida urgente, como uma tutela provisória (art. 300 do CPC) para impedir que o imóvel seja transferido a terceiro enquanto se discute.

Como corre a ação

A competência é do foro da situação do imóvel — art. 47 do CPC: “Para as ações fundadas em direito real sobre imóveis é competente o foro de situação da coisa.”

O rito é o comum: petição inicial com a qualificação das partes, o contrato, os comprovantes de quitação, a prova da recusa e o pedido de adjudicação; citação do réu (por edital, se não localizado — art. 256 do CPC); contestação e instrução, se houver; sentença.

Julgado procedente e transitado em julgado, o efeito é o do art. 501 do CPC: a sentença produz todos os efeitos da declaração de vontade não emitida, e é levada ao registro de imóveis para o registro da transferência.

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Requisitos, em qualquer das duas vias

1. Um negócio jurídico que gere a obrigação de transferir

Promessa de compra e venda, promessa de permuta, cessão ou promessa de cessão de direitos, sucessão. Pode ser contrato particular, com ou sem reconhecimento de firma, registrado ou não (Súmula 239 do STJ; art. 216-B, § 2º).

2. Adimplemento integral da sua parte

O pagamento do preço precisa estar documentado — é o que a ata notarial vai capturar. Servem recibos, comprovantes de transferência, boletos quitados, termo de quitação da construtora ou loteadora.

Pagamento em espécie sem recibo é o caso mais difícil, e não por questão de direito: é falta de prova. Se ainda falta parcela e o vendedor se recusa a receber, o caminho anterior é a consignação em pagamento (art. 539 do CPC) — sem quitação, não há adjudicação.

3. Inadimplemento da obrigação de outorgar (ou de receber) o título

Na via extrajudicial isso tem forma legal definida: a não celebração do título no prazo de 15 dias contados da notificação entregue pelo oficial do registro de imóveis (art. 216-B, § 1º, II). Não é “o vendedor disse que não vai assinar” — é o decurso do prazo depois da notificação formal.

4. Ausência de direito de arrependimento exercitável

Regra do art. 440-B do CNN, com as exceções já vistas (parcelamento urbano da Lei 6.766/79 e incorporação com carência decorrida, Lei 4.591/64). O art. 1.417 do Código Civil, no mesmo espírito, fala em promessa “em que se não pactuou arrependimento”.

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Situações especiais

O vendedor morreu

Esse caso tem regra própria, e ela é mais simples do que a maioria imagina:

Art. 440-W do CNN: “Se o requerido for falecido, poderão ser notificados os seus herdeiros legais, contanto que estejam comprovados a qualidade destes, o óbito e a inexistência de inventário judicial ou extrajudicial. Parágrafo único. Havendo inventário, bastará a notificação do inventariante.”

Leia com atenção o que isso significa na prática:

• Com inventário em curso — basta notificar o inventariante. Um só ato.
• Sem inventário — notificam-se os herdeiros legais, desde que se comprove a qualidade de herdeiro, o óbito e que não há inventário judicial nem extrajudicial.

Ou seja: a morte do vendedor não obriga a ir ao juiz, e não é preciso abrir inventário só para conseguir a sua escritura. O que muda é a instrução — certidão de óbito, prova do vínculo dos herdeiros e certidão de inexistência de inventário passam a integrar o pedido.

Do lado de quem requer, o art. 216-B, § 1º, inclui os sucessores entre os legitimados, e o art. 440-G, II, exige que a ata notarial traga o histórico de todas as cessões e sucessões. A cadeia precisa fechar dos dois lados.

Se os herdeiros divergem entre si ou impugnam, o caso deixa de ser “sem litígio” e tende à via judicial — inclusive porque as certidões do art. 216-B, § 1º, IV, têm de demonstrar inexistência de litígio sobre o contrato.

A construtora sumiu, fechou ou foi extinta

Também há regra expressa. O art. 440-U trata da notificação de pessoa jurídica:

• Empresa em atividade — é eficaz a entrega da notificação a pessoa com poderes de gerência geral ou de administração ou, ainda, a funcionário responsável pelo recebimento de correspondências (caput).
• Pessoa jurídica extinta — a notificação é enviada ao liquidante ou ao último administrador conhecido (§ 1º).
• Liquidante e último administrador desconhecidos, ou em lugar incerto — notificação por edital (§ 2º).

Ou seja: construtora fechada não é o fim da linha. A lei prevê a quem endereçar a notificação e, esgotado isso, o edital.

E há uma súmula que resolve o obstáculo mais comum nesses casos — o imóvel que aparece hipotecado ao banco que financiou a obra:

Súmula 308 do STJ: “A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.” — Segunda Seção, julgada em 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384.

A hipoteca que a construtora deu ao banco não é oponível a quem comprou a unidade e pagou. Ela não é, por si só, motivo para desistir.

Por fim: se o imóvel veio de incorporação imobiliária com prazo de carência já decorrido (art. 34 da Lei 4.591/64), eventual cláusula de arrependimento não barra a adjudicação (art. 440-B, parágrafo único).

O vendedor não é encontrado

Como a notificação é feita, na ordem:

1. Pelo correio, com aviso de recebimento, em instrumento elaborado pelo oficial do registro de imóveis — facultado o encaminhamento por oficial de registro de títulos e documentos (art. 440-T). Havendo prova de endereço eletrônico do requerido, também se envia mensagem eletrônica (§ 1º). As despesas correm por conta do requerente (§ 2º).
2. Em condomínio edilício ou conjunto imobiliário com controle de acesso, vale a entrega ao funcionário responsável pelo recebimento de correspondência (art. 440-V).
3. Infrutíferas as tentativas de notificação pessoal e não sendo possível a localização do requerido, o oficial procede à notificação por edital: publicação por duas vezes, com intervalo de 15 dias úteis, em jornal impresso ou eletrônico, a expensas do requerente, repetindo o edital o conteúdo da notificação (art. 440-X).

Na via judicial, o equivalente é a citação por edital (art. 256 do CPC), com nomeação de curador especial se o réu não comparecer.

Compromisso verbal

Só via judicial, e com prova robusta: testemunhas, transferências bancárias identificadas ao vendedor, recibos ainda que informais, posse prolongada, IPTU e contas no nome do comprador. A via extrajudicial exige o instrumento — não há como lavrar ata notarial sobre um contrato que não existe em papel.

Imóvel com ônus, penhora ou alienação fiduciária

A ata notarial obriga a descrever o imóvel com seus ônus e gravames (art. 440-G, I) — não dá para esconder o problema, e nem se deve tentar. Cada gravame pede uma análise própria: hipoteca de construtora tem a Súmula 308; penhora em execução contra o vendedor, indisponibilidade de bens e alienação fiduciária não baixada são situações que costumam exigir providência prévia ou a via judicial.

Imóvel sem matrícula individualizada

Lote em loteamento irregular ou “condomínio de fato” muitas vezes não tem matrícula própria — e não se registra domínio em matrícula que não existe. Antes da adjudicação, o caminho passa pela regularização (Reurb, Lei 13.465/2017) e abertura da matrícula. Em alguns desses casos, a usucapião acaba sendo o instrumento mais adequado.

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Custo e prazo: comparando com honestidade

Não publicamos aqui valores de honorários, nem “médias de duração” que ninguém mediu. O que dá para comparar com segurança é a estrutura de cada via.

O que se paga

	Judicial	Extrajudicial
Custas / emolumentos	Custas judiciais, em regra proporcionais ao valor da causa, segundo a lei estadual	Emolumentos do registro de imóveis, segundo a tabela estadual
Ato notarial	—	Ata notarial (emolumentos do tabelionato de notas)
Notificação	Citação (diligência de oficial, correio ou edital)	Notificação pelo oficial do RI, RTD ou edital em jornal (art. 440-X)
Certidões	Instrução comum	Certidões dos distribuidores de duas comarcas (§ 1º, IV)
Imposto	ITBI para registrar a sentença	ITBI já no requerimento (§ 1º, V; art. 440-AL)
Gratuidade	Gratuidade de justiça (art. 98 do CPC)	Isenção/redução de emolumentos, conforme a norma local

O ITBI é devido nas duas vias — a adjudicação é aquisição derivada. A alíquota e a base de cálculo são definidas por lei municipal; em Belo Horizonte, veja como o ITBI é calculado ou use a calculadora de ITBI de BH.

O que se sabe sobre prazo

Os únicos prazos que a norma fixa são estes — e valem para a via extrajudicial:

• 15 dias para a celebração do título após a notificação do oficial, antes do pedido (art. 216-B, § 1º, II);
• 15 dias úteis para o requerido se manifestar após a notificação no processo (art. 440-S, III);
• duas publicações com intervalo de 15 dias úteis, na notificação por edital (art. 440-X);
• 5 dias úteis para a comprovação do ITBI antes do registro (art. 440-AL).

Somados, os prazos legais do caminho extrajudicial se contam em semanas. O tempo real depende da fila do cartório, da qualidade da instrução (nota devolutiva reinicia etapas) e de haver ou não impugnação.

Na via judicial não há prazo legal de duração: depende da comarca, da citação, da instrução e dos recursos. Por isso a comparação honesta não é “X meses contra Y anos”, e sim: a extrajudicial tem prazos definidos em norma; a judicial, não. Quando o caso é simples e o outro lado está apenas inerte, essa diferença é a razão principal para preferir o cartório.

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Adjudicação compulsória × usucapião

Critério	Adjudicação compulsória	Usucapião
Fundamento	Contrato (promessa, permuta, cessão)	Posse ao longo do tempo
Requisito central	Adimplemento do preço + inadimplemento da outorga	Posse mansa, pacífica e contínua pelo prazo legal
Prazo de posse	Não há prazo mínimo	Conforme a modalidade
Forma de aquisição	Derivada	Originária
ITBI	Devido	Não incide (aquisição originária)
Via extrajudicial	Art. 216-B da Lei 6.015/73	Art. 216-A da Lei 6.015/73

Quem tem contrato e comprovantes normalmente está no terreno da adjudicação — é mais direto e não depende de tempo de posse. A usucapião entra quando não há contrato escrito, quando a cadeia documental se perdeu, ou quando interessa a aquisição originária (que não carrega ônus anteriores). Os dois institutos, aliás, seguiram o mesmo movimento de desjudicialização: veja como funciona a usucapião extrajudicial em cartório e, para checar prazo e modalidade, o Simulador de Usucapião.

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Dúvidas frequentes

O vendedor pode ser obrigado a receber o título?

Sim — e é justamente por isso que o promitente vendedor também é legitimado a requerer a adjudicação (art. 216-B, § 1º). A ata notarial fala em caracterizar o inadimplemento da obrigação “de outorgar ou receber o título de propriedade”. Quem vendeu e não consegue tirar o imóvel do próprio nome tem caminho.

Cabe adjudicação de imóvel rural?

O art. 216-B não distingue imóvel urbano de rural. Na prática, o imóvel rural agrega exigências registrais próprias (identificação georreferenciada e cadastros específicos), que o cartório verificará na qualificação.

Contrato de cessão de direitos serve?

Sim. O art. 440-B menciona expressamente “as relativas cessões ou promessas de cessão”, e o art. 216-B legitima cessionários e promitentes cessionários. A cadeia de cessões precisa estar documentada — o art. 440-G exige o histórico na ata notarial.

E se o cartório fizer exigências?

O oficial qualifica o pedido e pode emitir nota devolutiva. Atenção ao art. 440-J: a inércia do requerente após o prazo fixado leva à extinção do processo. Exigência não atendida não fica esperando.

A adjudicação compulsória prescreve?

O tema é controvertido. O art. 205 do Código Civil fixa o prazo geral de dez anos quando a lei não estabelece prazo menor; há, por outro lado, corrente que sustenta a imprescritibilidade da pretensão enquanto o promitente comprador mantém a posse do imóvel. Não há aqui uma resposta única que se possa afirmar como assentada — o que existe é razão concreta para não deixar a situação parada por mais tempo.

Posso tentar o cartório e, se der errado, ir ao juiz?

O art. 216-B começa dizendo “sem prejuízo da via jurisdicional”. E, se houver impugnação, o próprio art. 440-AE prevê que o juiz pode rejeitá-la e mandar retomar o processo no cartório. O que não se deve é iniciar o caminho extrajudicial quando já existe litígio sobre o contrato — as certidões do § 1º, IV, precisam demonstrar o contrário.

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Quando procurar um advogado

Nas duas vias a presença de advogado é exigida por lei — não é recomendação, é requisito (art. 216-B, § 1º; art. 440-C do CNN admite advogado ou defensor público, com procuração específica).

O trabalho técnico se concentra em pontos que decidem o caso antes de ele começar:

• ler a matrícula e mapear ônus e gravames que a ata notarial terá de descrever;
• montar a prova do adimplemento com o que existe (e identificar o que falta) antes de procurar o tabelião;
• conferir as certidões dos distribuidores das duas comarcas — é ali que aparece o litígio que inviabiliza a via extrajudicial;
• escolher a via com base nessa leitura, e não por preferência;
• conduzir a notificação pelo oficial do registro de imóveis, respeitando o prazo do inciso II.

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Fontes oficiais consultadas

• Lei 14.382/2022, que incluiu o art. 216-B na Lei 6.015/73 — texto no Planalto, incluindo as partes promulgadas após veto (incisos e §§ 1º a 3º).
• Lei 10.406/2002 (Código Civil) — arts. 1.225, VII, 1.417 e 1.418.
• Lei 13.105/2015 (CPC) — arts. 47, 256, 300, 501 e 539.
• Súmula 239 do STJ — Segunda Seção, 28/06/2000, DJ 30/08/2000, p. 118.
• Súmula 308 do STJ — Segunda Seção, 30/03/2005, DJ 25/04/2005, p. 384.
• Provimento CN n. 150, de 11/09/2023, do CNJ — alterou o Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial (CNN/CN/CNJ-Extra, Provimento n. 149/2023), arts. 440-A e seguintes.
• Lei 6.766/1979 (art. 2º) e Lei 4.591/1964 (art. 34), nas remissões feitas pelo parágrafo único do art. 440-B do CNN quanto às exceções do direito de arrependimento.
• Lei 8.935/1994 (arts. 8º e 9º), na remissão do art. 440-F do CNN quanto à escolha do tabelião de notas.

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Conclusão

A adjudicação compulsória deixou de ser sinônimo de processo. Desde a Lei 14.382/2022, quem pagou o imóvel e não conseguiu a escritura tem, no art. 216-B da Lei 6.015/73, um caminho que corre no cartório de registro de imóveis, com prazos definidos em norma e com o próprio contrato servindo de título para o registro do domínio.

Nem todo caso cabe ali: contrato verbal, litígio em curso e quitação controvertida continuam sendo terreno do juiz, onde o art. 501 do CPC faz a sentença produzir os efeitos da escritura que o vendedor não assinou. E, nos dois caminhos, a Súmula 239 do STJ derruba o obstáculo que mais assusta quem tem “contrato de gaveta”: o compromisso não precisa estar registrado.

O que decide o resultado, na prática, é a qualidade da prova do pagamento e a leitura correta da matrícula — trabalho que se faz antes de bater na porta do cartório.

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Se você pagou por um imóvel e a escritura nunca saiu, o primeiro passo é reunir contrato, comprovantes de pagamento e a matrícula atualizada — é sobre esses três documentos que a análise se faz.

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