ITBI acima do valor declarado: como contestar e pedir de volta

Resposta direta: quando o município calcula o imposto sobre um valor maior que o preço efetivamente pago pelo imóvel, o comprador não está obrigado a aceitar a conta em silêncio. O Tema 1.113 do STJ e, em Belo Horizonte, a Lei municipal 11.530/2023 dão ao valor declarado presunção de veracidade — e quem já recolheu a mais pode pleitear a diferença dos últimos cinco anos.

Este texto trata da disputa sobre a base de cálculo. Se a sua dúvida é quanto custa, quem paga e quando pagar, o caminho é o guia ITBI em Belo Horizonte: quem paga, como calcular e quando pagar.

O que o STJ decidiu no Tema 1.113

Em 09 de março de 2022, a Primeira Seção do STJ julgou o REsp 1.937.821/SP (rel. min. Gurgel de Faria) sob o rito dos repetitivos e fixou três teses:

1. A base de cálculo do ITBI corresponde ao valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não se vinculando à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode servir como piso tributário;
2. O valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN);
3. O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.

A terceira tese é a que derruba a prática do “valor venal de referência” — a tabela prévia com que muitas prefeituras substituíam o preço real do negócio. O fisco não perdeu o poder de discordar do valor declarado; perdeu o poder de discordar antes, por tabela, sem procedimento e sem ouvir o contribuinte.

Como Belo Horizonte incorporou a tese

A Lei municipal 11.530/2023 trouxe a regra para o direito local: o valor da transação declarado pelo contribuinte na DTIIV (Declaração de Transação Imobiliária) presume-se verdadeiro e equivalente ao valor de mercado do imóvel.

O Decreto 18.735/2024, que alterou o Decreto 17.026/2018 (regulamento da Lei 5.492/1988), fechou o desenho:

• o valor declarado somente pode ser desconsiderado pela autoridade fazendária após a instauração de processo administrativo específico, no qual seja assegurado ao contribuinte o exercício do contraditório e da ampla defesa;
• a base de cálculo vincula a administração tributária por 120 dias da notificação do lançamento, mantidos inalterados os elementos essenciais.

O atrito que continua em 2026

A lei existe; a aplicação é o que se discute. Em 12 de junho de 2026, representantes do setor imobiliário levaram à Câmara Municipal de Belo Horizonte a queixa de que a prefeitura vem adotando, no cálculo do imposto, valores diferentes dos declarados pelos compradores — com perda de previsibilidade sobre quanto se vai pagar e um caminho de contestação demorado. A administração sustenta que pode adotar base diversa por meio de processo administrativo, conforme a legislação municipal e a jurisprudência do STJ.

Um sinal concreto do descompasso: a própria página oficial do ITBI na PBH ainda descreve a base pela redação anterior — “o valor será determinado pela administração tributária através de avaliação com base nos elementos constantes do Cadastro Imobiliário ou o valor declarado pelo sujeito passivo, se este for maior”.

Para o comprador, a leitura prática é direta: conferir sobre qual valor a guia foi calculada antes de pagar, e não presumir que o número da guia é o valor que ele declarou.

Antes de pagar: a defesa administrativa

Se a guia veio calculada sobre valor superior ao preço do negócio, o ponto de partida é descobrir como o município chegou àquele número. A discussão administrativa se apoia em dois eixos:

• Ausência de procedimento. Se o valor declarado foi afastado sem a instauração do processo administrativo com contraditório, falta ao lançamento o requisito do art. 148 do CTN e da própria norma municipal.
• Divergência de mercado. Demonstrar, com elementos objetivos da operação e do imóvel, que o preço declarado é o de mercado — características reais da unidade, estado de conservação, condições do negócio.

A vantagem de agir nessa fase é evidente: discute-se antes do desembolso, sem precisar recuperar dinheiro depois.

Depois de pagar: a restituição do que foi recolhido a maior

Quem já recolheu sobre base arbitrada acima do preço real tem dois caminhos — o pedido administrativo de restituição e a ação de repetição de indébito. O prazo do art. 168 do CTN é de cinco anos contados da extinção do crédito tributário, o que na prática significa a data do recolhimento.

O que se pede é a devolução da parcela recolhida a maior, com os acréscimos legais. E o que decide a viabilidade não é o discurso: é o conjunto de documentos.

O que reunir

1. O instrumento com o preço: escritura, contrato ou compromisso de compra e venda;
2. A DTIIV apresentada, com o valor que foi declarado;
3. A guia paga e o comprovante, com a data do recolhimento — é ela que marca o prazo dos cinco anos;
4. O demonstrativo do lançamento: qual valor o município usou e com qual fundamento;
5. Elementos do imóvel que sustentem o preço praticado.

Reunidos esses documentos, a análise responde três perguntas objetivas: houve recolhimento sobre base superior ao valor declarado? Esse afastamento veio precedido de processo administrativo regular? O prazo de cinco anos ainda está aberto? O escritório faz esse exame caso a caso, sem promessa de resultado e com parecer honesto sobre o que os documentos mostram.

Antes de discutir, saiba o valor correto

Para comparar o que foi cobrado com o que seria devido sobre o preço declarado, a calculadora de ITBI de Belo Horizonte aplica a alíquota de 3% e os limites de isenção e redução vigentes. A diferença entre os dois números é, em geral, o tamanho da discussão.

Fontes consultadas

• STJ, Tema 1.113 (REsp 1.937.821/SP), Primeira Seção, rel. min. Gurgel de Faria, j. 09/03/2022 — teses transcritas da notícia oficial do tribunal.
• Lei municipal 11.530/2023 (base de cálculo pelo valor declarado pelo contribuinte).
• Decreto municipal 18.735/2024, que alterou o Decreto 17.026/2018, regulamentador da Lei 5.492/1988 (DTIIV, processo administrativo prévio e vinculação por 120 dias).
• ITBI — página oficial da Prefeitura de Belo Horizonte (redação vigente na página sobre determinação da base).
• Câmara Municipal de Belo Horizonte — reunião de 12/06/2026 sobre o cálculo do ITBI no município.
• CTN, arts. 148 e 168.

Conteúdo informativo, atualizado na data indicada. A análise de um caso concreto depende dos documentos da operação.