ITBI no Rio de Janeiro: Alíquota de 3%, Redução do 1º Imóvel e Isenção até R$ 75 mil [2026]

Resposta direta: no Rio de Janeiro o ITBI é de 3% sobre o valor da transmissão (Lei Municipal nº 6.250/2017), com isenção para imóveis de até R$ 75.000,00 e redução para 0,5% na parcela financiada pelo SFH até R$ 400.000,00, na aquisição do primeiro imóvel. A guia é emitida pelo Portal Carioca Digital, e a base de cálculo segue o Tema 1.113 do STJ: o valor de mercado declarado prevalece sobre o valor de referência que a Prefeitura eventualmente aponte.

O que é o ITBI e a regra que vale em qualquer município

O ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por ato oneroso inter vivos — é tributo municipal (art. 156, II, da Constituição), cobrado quando um imóvel muda de dono por negócio oneroso: compra e venda, permuta com torna, dação em pagamento. Doação e herança não geram ITBI — pagam ITCMD, que é estadual. Cada cidade fixa sua própria alíquota: no Rio de Janeiro, é a Lei Municipal nº 6.250/2017 que estabeleceu a alíquota geral de 3%, em vigor desde 2018.

Na prática do mercado carioca, o imposto é recolhido pelo comprador, antes do registro da escritura em cartório. Se o imóvel fica em outra capital, os números mudam: em Belo Horizonte, por exemplo, a alíquota também é de 3%, mas a base de cálculo e as isenções seguem regra municipal própria — cada cidade tem sua lei.

Quanto custa o ITBI no Rio de Janeiro

A alíquota geral é de 3% sobre o valor da transação, salvo o enquadramento nas duas hipóteses de benefício tratadas a seguir.

Valor da transação	ITBI a 3%
R$ 300.000	R$ 9.000
R$ 500.000	R$ 15.000
R$ 700.000	R$ 21.000
R$ 1.000.000	R$ 30.000
R$ 1.500.000	R$ 45.000

Para simular o valor com a redução do primeiro imóvel financiado ou comparar com outras capitais, use a calculadora de ITBI para capitais.

Isenção até R$ 75.000 e redução de 0,5% no primeiro imóvel financiado

O Rio de Janeiro tem duas hipóteses de benefício, e elas não se confundem:

Situação	Benefício
Imóvel de valor até R$ 75.000,00	Isenção total
Primeiro imóvel residencial, na parcela financiada pelo SFH, até R$ 400.000,00	0,5% sobre a parcela financiada

Isenção de baixo valor. Imóveis de até R$ 75.000,00 são isentos do ITBI no Município do Rio de Janeiro, conforme regras próprias da administração tributária municipal — importante para quem compra imóvel de valor mais modesto ou em regiões com preços mais baixos.

Redução do primeiro imóvel financiado. Na compra do primeiro imóvel residencial com financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a parcela efetivamente financiada paga apenas 0,5%, até o limite de R$ 400.000,00. O que passar desse teto — seja porque o financiamento é maior, seja porque parte do preço não é financiada — paga a alíquota geral de 3%.

Na prática: um imóvel de R$ 400.000 financiado integralmente pelo SFH, dentro do limite, paga R$ 2.000 de ITBI (0,5%) em vez de R$ 12.000 pela alíquota cheia — uma diferença relevante para quem está estruturando o financiamento. Já um imóvel de R$ 600.000 com R$ 400.000 financiados pelo SFH paga 0,5% sobre os R$ 400.000 (R$ 2.000) e 3% sobre o restante de R$ 200.000 (R$ 6.000), total de R$ 8.000.

Os limites em reais e as condições de enquadramento podem ser atualizados: confira o valor vigente no Portal Carioca Digital na data da sua operação.

Sobre qual valor o imposto incide: o Tema 1.113 do STJ também vale no Rio

A Secretaria Municipal de Fazenda do Rio de Janeiro pode fixar um Valor de Referência (VR) por imóvel e usá-lo como piso de cálculo, cobrando sobre o maior valor entre a transação declarada e esse VR. Essa prática — comum a diversas capitais — está sujeita ao Tema Repetitivo 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.937.821/SP e REsp 1.937.814/SP, rel. min. Gurgel de Faria, j. 24/02/2022): a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado; o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, e só pode ser afastado pelo Fisco mediante processo administrativo próprio de arbitramento (art. 148 do CTN), não por simples remissão a uma tabela de referência.

Na prática, isso significa que, se o valor de referência apontado pela Prefeitura do Rio superar o preço real da transação, o contribuinte tem, em tese, argumento para que prevaleça o valor declarado — documentado pelo contrato e pelos dados da operação —, cabendo à Administração instaurar processo próprio caso queira cobrar sobre valor maior.

Quatro erros que encarecem o ITBI no Rio de Janeiro

1. Não verificar a isenção antes de simular a guia. Imóvel de até R$ 75.000,00 é isento — quem simula direto sem passar pelo processo de reconhecimento de isenção do Carioca Digital acaba pagando o que não devia.

2. Achar que a redução de 0,5% vale para qualquer financiamento. Ela é específica: primeiro imóvel residencial, financiado pelo SFH, com teto de R$ 400.000,00 na parcela financiada. Financiamento fora do SFH, ou imóvel que não é o primeiro do comprador, não se enquadra — confirme a condição antes de contar com o benefício.

3. Deixar para simular a guia sem ter os dados corretos do imóvel e das partes. Erro na inscrição do IPTU ou no CPF/CNPJ do adquirente trava a impressão da guia e atrasa a certidão de pagamento que o cartório exige.

4. Subdeclarar o valor da transação para pagar menos. Diferente de discutir um valor de referência com base no preço real, declarar valor menor do que o efetivamente pago expõe o comprador a autuação fiscal com multa e a risco penal por fraude tributária (art. 1º da Lei 8.137/1990) — a presunção de veracidade do Tema 1.113 protege quem declara o valor real, não quem o reduz artificialmente.

Como emitir a guia do ITBI no Rio de Janeiro

O procedimento corre pelo Portal Carioca Digital, que concentra os serviços de ITBI do município:

1. Simulação de valor e pedido de guia — informar os dados da transação e do imóvel para o sistema calcular o imposto.
2. Impressão da guia para pagamento — com o protocolo do pedido, o CPF/CNPJ do adquirente e a inscrição do IPTU, a guia liberada fica disponível para pagamento em rede bancária.
3. Reconhecimento de isenção, quando aplicável — processo próprio pelo portal, para quem se enquadra na isenção de baixo valor ou em outra hipótese prevista em lei.
4. Emissão da certidão de pagamento, depois de quitada a guia — documento que o cartório exige para lavrar a escritura e efetivar o registro.

Quando pagar

O pagamento precede o registro do imóvel: sem a guia quitada — e sem a certidão de pagamento, quando exigida —, o cartório não registra a transmissão, e sem registro não há transferência de propriedade. A ordem prática é: negócio fechado → simulação e pedido de guia com o valor real da transação → guia emitida e paga → certidão de pagamento → escritura e registro.

Redução na integralização de imóveis em holding

Quem está avaliando levar imóveis para uma holding patrimonial — e não apenas comprando um imóvel isoladamente — lida com outra regra de ITBI: a imunidade do art. 156, §2º, I, da Constituição para a integralização de bens ao capital social, limitada pelo Tema 796 do STF quando a atividade da empresa é preponderantemente imobiliária. O tema é tratado com profundidade no guia de holding familiar: planejamento sucessório e tributário e faz parte do que vale revisar em planejamento tributário para empresas antes de estruturar a operação.

Fontes consultadas

• Portal Carioca Digital — tema ITBI e ITBI — impressão de guia para pagamento.
• Lei Municipal nº 6.250/2017 (alíquota geral de 3% a partir de 2018).
• STJ, Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP e REsp 1.937.814/SP), Primeira Seção, rel. min. Gurgel de Faria, j. 24/02/2022.
• Constituição, art. 156, II; CTN, art. 148.

Este conteúdo é informativo e descreve a legislação vigente no Rio de Janeiro na data de publicação; cada operação tem particularidades que só a análise dos documentos revela.