ITBI no Rio de Janeiro: Alíquota de 3%, Reduções e Guia pelo Carioca Digital

Resposta direta: no Rio de Janeiro o ITBI é de 3% sobre o valor da transmissão desde 1º/01/2018 (Lei Municipal nº 6.250/2017; até 31/12/2017 era 2%). A Lei 1.364/1988 prevê hipóteses de isenção e de alíquota reduzida para financiamento habitacional, cujos percentuais e limites em reais não puderam ser confirmados na fonte oficial nesta conferência — confira no Carioca Digital antes de simular. A guia é emitida pelo Portal Carioca Digital, e a base de cálculo segue o Tema 1.113 do STJ: o valor de mercado declarado prevalece sobre a avaliação que a Prefeitura eventualmente aponte.

O que é o ITBI e a regra que vale em qualquer município

O ITBI — Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis por ato oneroso inter vivos — é tributo municipal (art. 156, II, da Constituição), cobrado quando um imóvel muda de dono por negócio oneroso: compra e venda, permuta com torna, dação em pagamento. Doação e herança não geram ITBI — pagam ITCMD, que é estadual. Cada cidade fixa sua própria alíquota: no Rio de Janeiro, é a Lei Municipal nº 6.250/2017 que estabeleceu a alíquota geral de 3%, em vigor desde 2018.

Na prática do mercado carioca, o imposto é recolhido pelo comprador, antes do registro da escritura em cartório. Se o imóvel fica em outra capital, os números mudam: em Belo Horizonte, por exemplo, a alíquota também é de 3%, mas a base de cálculo e as isenções seguem regra municipal própria — cada cidade tem sua lei.

Quanto custa o ITBI no Rio de Janeiro

A alíquota geral é de 3% sobre o valor da transação, salvo o enquadramento em hipótese de isenção ou de alíquota reduzida (tratadas a seguir).

Valor da transação	ITBI a 3%
R$ 300.000	R$ 9.000
R$ 500.000	R$ 15.000
R$ 700.000	R$ 21.000
R$ 1.000.000	R$ 30.000
R$ 1.500.000	R$ 45.000

Para simular o valor pela alíquota geral ou comparar com outras capitais, use a calculadora de ITBI para capitais.

Isenção e alíquota reduzida: o que a lei carioca prevê

A Lei Municipal nº 1.364/1988, que rege o ITBI carioca, prevê hipóteses de isenção e não incidência (reconhecidas em processo próprio no Carioca Digital) e tratamento diferenciado para a parcela financiada em operações do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Na data desta conferência, os percentuais, os tetos em reais e as condições de enquadramento desses benefícios não puderam ser confirmados na fonte oficial (a página da Secretaria Municipal de Fazenda estava indisponível e o Carioca Digital só descreve os serviços). Por isso esta página não reproduz números: antes de contar com qualquer redução, confirme o dispositivo e o valor vigente no Portal Carioca Digital ou diretamente na Secretaria Municipal de Fazenda.

O que se pode afirmar com segurança é a regra geral: 3% sobre o valor da transmissão desde 1º/01/2018 (Lei 6.250/2017), e o que não estiver alcançado por isenção ou alíquota reduzida paga essa alíquota cheia. A calculadora de ITBI para capitais aplica, para o Rio, apenas a alíquota geral enquanto o teto da redução não for confirmado.

Sobre qual valor o imposto incide: o Tema 1.113 do STJ também vale no Rio

A Secretaria Municipal de Fazenda do Rio de Janeiro avalia os imóveis por sua Divisão de Avaliação Técnica (norma NBR 14653-2) e pode apontar valor venal de mercado acima do preço declarado, cobrando sobre o maior valor. Essa prática — comum a diversas capitais — está sujeita ao Tema Repetitivo 1.113 do Superior Tribunal de Justiça (REsp 1.937.821/SP, rel. min. Gurgel de Faria, j. 24/02/2022): a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado; o valor declarado pelo contribuinte goza de presunção de veracidade, e só pode ser afastado pelo Fisco mediante processo administrativo próprio de arbitramento (art. 148 do CTN), não por simples remissão a uma tabela de referência.

Na prática, isso significa que, se a avaliação apontada pela Prefeitura do Rio superar o preço real da transação, o contribuinte tem, em tese, argumento para que prevaleça o valor declarado — documentado pelo contrato e pelos dados da operação —, cabendo à Administração instaurar processo próprio caso queira cobrar sobre valor maior.

Quatro erros que encarecem o ITBI no Rio de Janeiro

1. Não verificar as hipóteses de isenção e não incidência antes de simular a guia. Quem simula direto, sem passar pelo processo de reconhecimento do Carioca Digital, pode pagar o que não devia — confira na Lei 1.364/1988 e no portal se a sua operação se enquadra.

2. Contar com alíquota reduzida de financiamento sem confirmar as condições. O tratamento diferenciado para a parcela financiada pelo SFH tem requisitos e limites próprios, que mudam por lei e não puderam ser confirmados na fonte oficial nesta conferência. Financiamento fora do SFH, ou imóvel que não atenda às condições legais, não se enquadra — confirme o dispositivo vigente antes de contar com o benefício.

3. Deixar para simular a guia sem ter os dados corretos do imóvel e das partes. Erro na inscrição do IPTU ou no CPF/CNPJ do adquirente trava a impressão da guia e atrasa a certidão de pagamento que o cartório exige.

4. Subdeclarar o valor da transação para pagar menos. Diferente de discutir um valor de referência com base no preço real, declarar valor menor do que o efetivamente pago expõe o comprador a autuação fiscal com multa e a risco penal por fraude tributária (art. 1º da Lei 8.137/1990) — a presunção de veracidade do Tema 1.113 protege quem declara o valor real, não quem o reduz artificialmente.

Como emitir a guia do ITBI no Rio de Janeiro

O procedimento corre pelo Portal Carioca Digital, que concentra os serviços de ITBI do município:

1. Simulação de valor e pedido de guia — informar os dados da transação e do imóvel para o sistema calcular o imposto.
2. Impressão da guia para pagamento — com o protocolo do pedido, o CPF/CNPJ do adquirente e a inscrição do IPTU, a guia liberada fica disponível para pagamento em rede bancária.
3. Reconhecimento de não incidência ou isenção, quando aplicável — processo próprio pelo portal (serviço “Reconhecimento de não incidência”), para quem se enquadra em hipótese prevista em lei.
4. Emissão da certidão de pagamento, depois de quitada a guia — documento que o cartório exige para lavrar a escritura e efetivar o registro.

Quando pagar

O pagamento precede o registro do imóvel: sem a guia quitada — e sem a certidão de pagamento, quando exigida —, o cartório não registra a transmissão, e sem registro não há transferência de propriedade. A ordem prática é: negócio fechado → simulação e pedido de guia com o valor real da transação → guia emitida e paga → certidão de pagamento → escritura e registro.

Redução na integralização de imóveis em holding

Quem está avaliando levar imóveis para uma holding patrimonial — e não apenas comprando um imóvel isoladamente — lida com outra regra de ITBI: a imunidade do art. 156, §2º, I, da Constituição para a integralização de bens ao capital social, limitada pelo Tema 796 do STF quando a atividade da empresa é preponderantemente imobiliária. O tema é tratado com profundidade no guia de holding familiar: planejamento sucessório e tributário e faz parte do que vale revisar em planejamento tributário para empresas antes de estruturar a operação.

Base de cálculo contestada, restituição e os demais impostos sobre imóvel e herança estão reunidos em impostos da pessoa física: IR, herança, imóvel e veículo.

Fontes consultadas

• Portal Carioca Digital — tema ITBI, ITBI — simulação de valor e pedido de guia (alíquota de 2% até 31/12/2017 e de 3% a partir de 01/01/2018 pela Lei nº 6.250/2017; base = valor venal de mercado, avaliação pela NBR 14653-2; cita Lei 1.364/88, IN 24/2016 e Res. SMF 3132/2020) e ITBI — impressão de guia para pagamento — conferidos em 08/09/2026.
• Lei Municipal nº 6.250/2017 (alíquota geral de 3% a partir de 2018) e Lei Municipal nº 1.364/1988 (ITBI carioca) — texto consolidado não acessível na data da conferência (página da SMF indisponível); hipóteses de isenção e de alíquota reduzida não reproduzidas por falta de fonte primária aberta.
• STJ, Tema Repetitivo 1.113 (REsp 1.937.821/SP), Primeira Seção, rel. min. Gurgel de Faria, j. 24/02/2022.
• Constituição, art. 156, II; CTN, art. 148.

Este conteúdo é informativo e descreve a legislação vigente no Rio de Janeiro na data de publicação; cada operação tem particularidades que só a análise dos documentos revela.